Das Kaufangebot ist die verbindliche Erklärung des Käufers zum Erwerb einer Denkmalimmobilie.

Die Annahme durch den Verkäufer schließt den Vorvertrag ab, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Beide Schritte sind entscheidend für den rechtssicheren Erwerb.

Ein notarielles Kaufangebot und dessen Annahme sind wesentliche Schritte beim Kauf einer Immobilie in Deutschland, einschließlich Denkmalimmobilien. Hier ist ein Überblick über den Prozess:

Notarielles Kaufangebot

Vorbereitung: Der Käufer oder Verkäufer beauftragt einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Dieser Entwurf enthält alle relevanten Details des Kaufs, wie Beschreibung der Immobilie, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und eventuelle Sondervereinbarungen.

Übermittlung: Der Notar sendet den Entwurf an beide Parteien zur Durchsicht. Die Parteien können Änderungen oder Ergänzungen vorschlagen.

Beurkundungstermin: Nachdem beide Seiten dem Entwurf zugestimmt haben, wird ein Beurkundungstermin vereinbart.

Angebot: Während des Beurkundungstermins liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt alle rechtlichen Aspekte. Der Verkäufer gibt dann ein bindendes Angebot zum Verkauf der Immobilie ab.

Bindungsfrist: Das Angebot ist für eine bestimmte Zeit bindend (oftmals sieben Tage), innerhalb derer der Käufer es annehmen kann.

Annahme des Kaufangebots

Annahmefrist: Der Käufer muss das Angebot innerhalb der festgelegten Frist annehmen, um den Vertrag wirksam zu machen.

Annahmeerklärung: Die Annahme erfolgt üblicherweise durch eine schriftliche Erklärung oder durch eine mündliche Erklärung beim Notar.

Beurkundung: Wenn die Annahme beim Notar erfolgt, wird diese ebenfalls beurkundet und ist damit rechtsverbindlich.

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang: Nach Annahme des Angebots werden die weiteren Schritte zur Abwicklung des Kaufs eingeleitet, wie die Zahlung des Kaufpreises und die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.

Es ist wichtig zu beachten, dass in Deutschland gemäß § 311b BGB ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss, um rechtsgültig zu sein. Dies dient dem Schutz beider Parteien und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Rolle des Notars ist dabei nicht nur die Beurkundung selbst, sondern auch die neutrale Beratung und Aufklärung beider Parteien über ihre Rechte und Pflichten sowie die Sicherstellung, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.

Nachdem das notarielle Kaufangebot angenommen wurde und der Kaufvertrag beurkundet ist, folgen weitere Schritte zur Abwicklung des Immobilienkaufs:

Nach der Beurkundung

Auflassungsvormerkung: Um den Käufer vor einer anderweitigen Veräußerung oder Belastung der Immobilie zu schützen, wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums.

Kaufpreisfälligkeit: Der Notar stellt eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung aus, sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises erfüllt sind (z.B. Eintragung der Auflassungsvormerkung).

Zahlung des Kaufpreises: Der Käufer überweist den vereinbarten Kaufpreis auf das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer, falls dies so vereinbart wurde.

Eigentumsübergang: Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Übergabe der Immobilie: Die tatsächliche Übergabe der Immobilie erfolgt in der Regel nach Zahlung des Kaufpreises und Umschreibung im Grundbuch. Hierbei werden auch alle Schlüssel übergeben und Zählerstände für Nebenkosten abgelesen.

Nebenkostenabrechnung: Alle laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und eventuelle Hausgeldzahlungen bei Eigentumswohnungen müssen zwischen Verkäufer und Käufer anteilig abgerechnet werden.

Steuerliche Aspekte: Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer entrichten, deren Höhe je nach Bundesland variiert. Nach Zahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung im Grundbuch benötigt wird.

Mitteilungen an Behörden: Verschiedene Behörden und Institutionen müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden, darunter das Finanzamt, die Gemeinde (für die Grundsteuer) und gegebenenfalls Versorgungsunternehmen.

Versicherungen: Der Käufer sollte sicherstellen, dass ab dem Zeitpunkt der Übergabe ausreichender Versicherungsschutz für die Immobilie besteht.

Renovierung und Sanierung: Bei Denkmalimmobilien sind oft Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich, die mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden abgestimmt werden müssen.

Besonderheiten bei Denkmalimmobilien

Bei Denkmalimmobilien kommen zusätzliche Aspekte hinzu:

Denkmalschutzauflagen: Der neue Eigentümer muss sich über bestehende Auflagen informieren und diese einhalten.

Fördermittel und Zuschüsse: Es gibt möglicherweise staatliche Förderprogramme für die Sanierung von Baudenkmalen.

Steuerliche Vergünstigungen: Unter bestimmten Voraussetzungen können Abschreibungen (AfA) für Sanierungs- und Modernisierungskosten geltend gemacht werden.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen: Jegliche Baumaßnahmen an einer Denkmalimmobilie bedürfen in der Regel einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde.

Der gesamte Prozess vom notariellen Kaufangebot bis zur endgültigen Übergabe kann komplex sein und erfordert eine sorgfältige Planung sowie eine enge Zusammenarbeit mit dem Notar, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Übergang reibungslos verläuft.