Die lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung ermöglicht es Eigentümern von Denkmalimmobilien, die Anschaffungskosten des Gebäudes gleichmäßig über einen Zeitraum von 50 Jahren abzusetzen.
Dabei beträgt der jährliche AfA-Satz 2 %. In Kombination mit der Sonderabschreibung für Sanierungskosten ergeben sich attraktive steuerliche Vorteile.
Die lineare Abschreibung einer Denkmalimmobilie bezieht sich auf die steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) von den Kosten, die beim Kauf oder der Sanierung eines Baudenkmals entstehen. In vielen Ländern bieten Steuergesetze spezielle Abschreibungsregeln für denkmalgeschützte Immobilien an, um Anreize für deren Erhalt und Pflege zu schaffen.
In Deutschland zum Beispiel können Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte Abschreibungen in Anspruch nehmen. Diese sind im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt und gehen über die übliche lineare Abschreibung hinaus.
Lineare Abschreibung:
Die lineare Abschreibung ist die gleichmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Bei gewöhnlichen Wohngebäuden beträgt diese in Deutschland nach § 7 Abs. 4 EStG meist 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Erhöhte Abschreibungen für Baudenkmale:
Für Baudenkmale sieht das deutsche Steuerrecht jedoch besondere Regelungen vor:
§ 7i EStG: Diese Vorschrift ermöglicht es privaten Investoren, die eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren und selbst nutzen, die Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abzuschreiben. In den ersten acht Jahren können jeweils bis zu 9 % und in den folgenden zwei Jahren bis zu 7 % der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
§ 7h EStG: Diese Regelung gilt für vermietete Denkmalimmobilien und ermöglicht ebenfalls eine erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten. Die Bedingungen sind ähnlich wie bei § 7i EStG.
Diese erhöhten AfA-Sätze gelten nur für Maßnahmen, die nach den Vorgaben des Denkmalschutzes durchgeführt wurden und für die eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorliegt.
Voraussetzungen:
Um die erhöhte AfA in Anspruch nehmen zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Immobilie muss offiziell als Baudenkmal anerkannt sein.
Die Sanierungsmaßnahmen müssen mit dem Denkmalschutz abgestimmt sein und dürfen den Charakter des Gebäudes nicht verändern.
Es muss eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegen, dass die Maßnahmen erforderlich sind, um das Gebäude als Kulturdenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen.
Die Kosten müssen klar dokumentiert und nachgewiesen werden.
Fazit:
Die lineare Abschreibung einer Denkmalimmobilie ist ein wichtiger Aspekt bei der Investition in solche Objekte. Sie bietet steuerliche Vorteile, die dazu beitragen können, die finanzielle Belastung durch hohe Sanierungs- und Erhaltungskosten zu mindern. Allerdings sind diese Regelungen komplex und setzen voraus, dass alle gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld eingehend beraten zu lassen – idealerweise von einem Steuerberater oder einem Experten für Denkmalimmobilien – um sicherzustellen, dass alle Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung genutzt werden können.
Die steuerlichen Vorteile durch Abschreibung bei Denkmalimmobilien sind ein wichtiger Anreiz für Investoren und Eigentümer, in den Erhalt historischer Bausubstanz zu investieren. Hier sind einige weitere Aspekte, die bei der linearen Abschreibung einer Denkmalimmobilie berücksichtigt werden sollten:
Kombination mit anderen Abschreibungen:
Neben den erhöhten Abschreibungen nach § 7i und § 7h EStG können unter Umständen auch andere Abschreibungsmöglichkeiten genutzt werden. Zum Beispiel kann die lineare Gebäudeabschreibung für den Kaufpreis des Gebäudes (ohne Sanierungskosten) parallel angewendet werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten:
Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, die 15 % des Kaufpreises übersteigen, gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese müssen dann über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Abschreibung nach Sanierungsende:
Die erhöhte Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen oder im Jahr der Zahlung der Sanierungskosten. Es ist wichtig, dass die Maßnahmen abgeschlossen und von der Denkmalschutzbehörde abgenommen wurden.
Nachträgliche Änderungen:
Sollten sich nachträglich Änderungen ergeben, beispielsweise wenn das Finanzamt bestimmte Maßnahmen nicht anerkennt oder wenn sich die Nutzung des Gebäudes ändert (von Selbstnutzung zu Vermietung oder umgekehrt), kann dies Auswirkungen auf die Abschreibung haben.
Dokumentation und Nachweisführung:
Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten und Maßnahmen ist unerlässlich. Dazu gehören Rechnungen, Zahlungsbelege und die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Diese Unterlagen sind für eventuelle Rückfragen des Finanzamtes wichtig.
Beratung durch Experten:
Aufgrund der Komplexität der Materie ist es empfehlenswert, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, der Erfahrung mit Denkmalimmobilien hat. Dieser kann helfen, Fehler bei der Beantragung und Abwicklung zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle steuerlichen Vorteile optimal genutzt werden.
Denkmal-AfA und Verkauf der Immobilie:
Beim Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie vor Ablauf der AfA-Periode können steuerliche Rückforderungen entstehen. Die steuerlichen Konsequenzen eines Verkaufs sollten daher vorab genau geprüft werden.
Fazit:
Die lineare Abschreibung sowie die erhöhten Abschreibungen für Baudenkmale bieten eine finanzielle Unterstützung für Eigentümer von Denkmalimmobilien. Sie tragen dazu bei, dass die oft kostspielige Instandhaltung und sachgerechte Sanierung dieser besonderen Objekte wirtschaftlich tragbar bleibt. Allerdings ist es wichtig, alle gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um von diesen Steuervorteilen profitieren zu können.
