Beim Kauf einer Denkmalimmobilie enthält der Kaufvertrag oft besondere Klauseln, die sich auf denkmalrechtliche Auflagen und Sanierungsverpflichtungen beziehen.

Eine gründliche Prüfung ist essenziell, um spätere Haftungsrisiken zu vermeiden und Fördermöglichkeiten optimal zu nutzen.

Der Kaufvertrag einer Denkmalimmobilie enthält viele der gleichen Bestandteile wie ein Standard-Immobilienkaufvertrag, jedoch mit zusätzlichen Klauseln und Hinweisen, die den Denkmalschutzstatus berücksichtigen. Hier sind die wesentlichen Bestandteile eines solchen Kaufvertrags:

Parteien des Vertrages: Vollständige Namen und Adressen von Käufer und Verkäufer sowie gegebenenfalls deren Vertreter.

Objektbeschreibung: Eine genaue Beschreibung der Immobilie einschließlich Adresse, Grundbuchdaten (Grundbuchamt, Flurstücknummer, Gemarkung), Größe des Grundstücks und Angaben zu den Gebäuden.

Denkmalschutz: Eine spezifische Erwähnung des Denkmalschutzstatus der Immobilie sowie aller damit verbundenen Auflagen und Einschränkungen. Es sollte auch aufgelistet werden, welche Sanierungsmaßnahmen in der Vergangenheit durchgeführt wurden und welche denkmalpflegerischen Vorgaben für zukünftige Arbeiten gelten.

Kaufpreis: Die Höhe des Kaufpreises sowie Details zur Zahlungsweise und -fristen.

Übergabe: Zeitpunkt der Übergabe des Eigentums, also wann der Käufer die Schlüssel erhält und ab wann er für die Immobilie verantwortlich ist.

Gewährleistungsausschluss: Oft wird ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, insbesondere bei gebrauchten Immobilien. Bei Denkmalimmobilien kann dies besonders relevant sein, da aufgrund des Alters und Zustands der Bausubstanz höhere Risiken bestehen können.

Besondere Vereinbarungen: Hierunter fallen alle speziellen Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer, beispielsweise zur Übernahme von Mobiliar oder zur Regelung von bereits eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen.

Auflassungsvormerkung: Dies ist eine Sicherheit für den Käufer im Grundbuch, die seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert.

Finanzierungsvorbehalt: Falls der Kauf vom Käufer finanziert wird, kann ein Vorbehalt aufgenommen werden, dass der Kauf nur bei erfolgreicher Finanzierungszusage durchgeführt wird.

Erfüllungsort und Gerichtsstand: Angabe des Ortes, an dem der Vertrag erfüllt wird (meist am Standort der Immobilie) und welches Gericht zuständig ist, falls es zu Streitigkeiten kommt.

Notarielle Beurkundung: In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden; dies dient dem Schutz beider Parteien.

Hinweis auf Grunderwerbsteuer: Der Vertrag sollte darauf hinweisen, dass der Käufer verpflichtet ist, die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Grundbuch- und Katasterangaben: Aktuelle Auszüge aus dem Grundbuch und Kataster sollten dem Vertrag beigefügt sein oder dessen Inhalte wiedergeben.

Erklärungen zum Energieausweis: Angaben über den energetischen Zustand des Gebäudes gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV).

Sonstige Rechte und Lasten: Aufstellung aller Rechte Dritter an der Immobilie (z.B. Wegerechte) sowie Lasten wie Hypotheken oder Grundschulden.

Zustimmungserfordernisse: Bei denkmalgeschützten Objekten kann es erforderlich sein, dass bestimmte Maßnahmen oder auch der Verkauf selbst einer Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde bedürfen.

Es ist wichtig zu beachten, dass jeder Kaufvertrag individuell gestaltet ist und daher zusätzliche Klauseln enthalten kann oder muss – je nach spezifischer Situation der Immobilie und den Anforderungen von Käufer und Verkäufer. Insbesondere bei Denkmalimmobilien sollten alle Aspekte sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen korrekt im Vertrag reflektiert sind und beide Parteien ihre Rechte und Pflichten verstehen.

Besichtigungsprotokoll: Ein Protokoll über Besichtigungen und den Zustand der Immobilie kann beigefügt werden, um den aktuellen Zustand zum Zeitpunkt des Verkaufs zu dokumentieren.

Verkäufererklärungen: Der Verkäufer kann verpflichtet sein, bestimmte Erklärungen abzugeben, etwa bezüglich des Nichtvorliegens von Altlasten oder bezüglich der Durchführung erforderlicher Denkmalschutzmaßnahmen.

Nutzungsbeschränkungen: Details zu bestehenden Nutzungsbeschränkungen aufgrund des Denkmalschutzes sollten klar definiert sein, um dem Käufer die zukünftigen Möglichkeiten und Grenzen der Nutzung aufzuzeigen.

Umsatzsteuer: Bei gewerblichen Verkäufern kann die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. Es muss geklärt werden, ob die Umsatzsteuer im Kaufpreis enthalten ist oder zusätzlich anfällt.

Vorkaufsrechte: Informationen über bestehende Vorkaufsrechte Dritter oder der Gemeinde müssen im Vertrag erwähnt werden.

Mängelhaftung: Die Regelungen zur Mängelhaftung sind besonders bei älteren Gebäuden wichtig. Hier sollte genau festgelegt werden, für welche Mängel der Verkäufer haftet und für welche nicht.

Versicherungen: Angaben zu bestehenden Gebäudeversicherungen und deren Übertragbarkeit auf den neuen Eigentümer können Teil des Vertrags sein.

Denkmalschutzrechtliche Genehmigung: In manchen Fällen kann es notwendig sein, dass der Kaufvertrag unter dem Vorbehalt steht, dass die denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Eigentumsübergang erteilt wird.

Anlagen zum Vertrag: Zu den Anlagen können gehören: Lagepläne, Baupläne, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis, Energieausweis, Fotos des Objekts, Protokolle über bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen und ähnliches.

Schlussbestimmungen: Hierunter fallen allgemeine rechtliche Bestimmungen wie Salvatorische Klauseln (die besagen, dass auch bei rechtlicher Unwirksamkeit einzelner Teile des Vertrages der Rest gültig bleibt) und Hinweise auf mündliche Nebenabreden (die in der Regel ausgeschlossen werden).

Unterschriften: Abschließend müssen beide Parteien (Käufer und Verkäufer) sowie der beurkundende Notar den Kaufvertrag unterschreiben.

Es ist wichtig zu betonen, dass dies eine allgemeine Liste ist und jeder Immobilienkauf individuelle Aspekte haben kann, die berücksichtigt werden müssen – insbesondere bei Denkmalimmobilien mit ihren speziellen Anforderungen und Auflagen. Daher ist es ratsam, sich beim Kauf einer solchen Immobilie von einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem erfahrenen Notar beraten zu lassen. Diese können sicherstellen, dass alle relevanten Punkte im Kaufvertrag korrekt adressiert sind und sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Rechte und Pflichten vollständig verstehen.