Bei Denkmalimmobilien können Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden.

Durch hohe Sanierungskosten und Abschreibungen lassen sich diese Verluste oft gezielt nutzen, um die Steuerlast aus anderen Einkünften zu senken – ein attraktiver Vorteil für Investoren.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei einer Denkmalimmobilie bedeuten, dass die Kosten für den Besitz und Betrieb der Immobilie höher sind als die Einnahmen, die durch die Vermietung oder Verpachtung erzielt werden. Diese Verluste können verschiedene Ursachen haben und steuerliche Auswirkungen nach sich ziehen.

Hier sind einige Gründe, warum es zu solchen Verlusten kommen kann:

Hohe Instandhaltungs- und Sanierungskosten: Denkmalgeschützte Gebäude erfordern oft spezielle Baumaterialien und Fachkenntnisse, um sie instand zu halten oder zu sanieren. Diese Arbeiten können sehr kostspielig sein, insbesondere wenn sie den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen müssen.

Eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten: Aufgrund von Auflagen des Denkmalschutzes können Eigentümer in ihrer Fähigkeit eingeschränkt sein, das Gebäude zu modernisieren oder umzubauen, was wiederum die Möglichkeiten zur Erzielung höherer Mieteinnahmen begrenzen kann.

Leerstand: Wenn Teile der Immobilie nicht vermietet werden können, entstehen Einnahmeausfälle, während viele Kosten wie Finanzierungskosten, Grundsteuer oder Versicherungen weiterhin anfallen.

Finanzierungskosten: Die Zinsen und Tilgungen für Darlehen zur Finanzierung des Kaufs oder der Sanierung der Immobilie können die Mieteinnahmen übersteigen.

Nebenkosten: Laufende Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Strom sowie Verwaltungs- und Wartungskosten können hoch sein und die Mieteinnahmen übersteigen.

Abschreibungen (AfA): Bei Denkmalimmobilien gibt es oft erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten (Denkmal-AfA), welche die steuerlichen Einkünfte mindern können. Obwohl dies einen steuerlichen Vorteil darstellt, kann es auf dem Papier zu einem buchhalterischen Verlust führen.

Steuerliche Auswirkungen:

In vielen Ländern können Verluste aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und somit das zu versteuernde Einkommen mindern. Dies kann dazu führen, dass Investoren in den ersten Jahren nach dem Erwerb oder der Sanierung einer Denkmalimmobilie steuerliche Verluste geltend machen können. Diese Praxis ist jedoch von den jeweiligen Steuergesetzen abhängig und kann Einschränkungen unterliegen.

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Kosten sofort abzugsfähig sind; manche müssen über die Nutzungsdauer verteilt werden (z.B. Abschreibungen). Zudem gelten für den Abzug von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung oft spezielle Regeln, sodass eine fachkundige steuerliche Beratung unerlässlich ist.

Die steuerliche Behandlung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung kann komplex sein, insbesondere bei Denkmalimmobilien. Hier sind einige zusätzliche Punkte, die Sie beachten sollten:

Verlustvortrag und Verlustrücktrag: In vielen Steuersystemen können Verluste, die nicht im selben Jahr mit anderen Einkünften verrechnet werden können, in andere Jahre vorgetragen oder zurückgetragen werden. Ein Verlustvortrag bedeutet, dass Sie den Verlust in zukünftigen Jahren geltend machen können, während ein Verlustrücktrag es ermöglicht, den Verlust auf das Einkommen vergangener Jahre anzuwenden (sofern dies gesetzlich erlaubt ist).

Beschränkung des Verlustabzugs: Einige Länder setzen Grenzen für den Betrag der Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die gegen andere Einkunftsarten verrechnet werden dürfen. Dies soll verhindern, dass Investoren Immobilien primär aus steuerlichen Gründen erwerben und nicht mit der Absicht, Gewinne zu erzielen.

Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht: Finanzbehörden können prüfen, ob der Eigentümer einer Denkmalimmobilie tatsächlich beabsichtigt, langfristig Gewinne zu erzielen oder ob es sich um eine sogenannte "Liebhaberei" handelt – also um eine Tätigkeit ohne Gewinnerzielungsabsicht. Ist letzteres der Fall, könnten die steuerlichen Vorteile entfallen.

Spezielle Abschreibungen für Baudenkmäler (Denkmal-AfA): Die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungs- und Modernisierungskosten bei Denkmalimmobilien können dazu führen, dass in den ersten Jahren nach dem Erwerb oder der Sanierung hohe steuerliche Verluste entstehen. Diese Abschreibungen sind jedoch als Anreiz gedacht, um in den Erhalt von Kulturgütern zu investieren.

Dokumentation und Nachweise: Es ist wichtig, alle Kosten und Ausgaben sorgfältig zu dokumentieren und aufzubewahren. Dies schließt Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung sowie Belege über Zinszahlungen und sonstige betriebliche Ausgaben ein.

Steuerberatung: Aufgrund der Komplexität der Steuergesetze und der spezifischen Regelungen für Denkmalimmobilien ist es ratsam, einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren. Diese Experten können dabei helfen sicherzustellen, dass alle steuerlichen Vorteile genutzt und alle Vorschriften eingehalten werden.

Langfristige Planung: Investoren sollten eine langfristige Perspektive einnehmen und berücksichtigen, dass die anfänglichen steuerlichen Vorteile durch erhöhte Abschreibungen später durch geringere Abschreibungsmöglichkeiten ausgeglichen werden können.

Marktentwicklung: Neben den steuerlichen Aspekten sollten Investoren auch die Marktentwicklung im Auge behalten. Die Lage des Objekts, die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region sowie zukünftige Stadtentwicklungspläne können einen wesentlichen Einfluss auf die Rentabilität einer Denkmalimmobilie haben.

Zusammengefasst sind Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei einer Denkmalimmobilie nicht ungewöhnlich – insbesondere in den ersten Jahren nach dem Kauf oder einer umfangreichen Sanierung. Diese Verluste können unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden und so die Steuerlast mindern. Allerdings müssen Investoren darauf achten, dass sie alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen und ihre Entscheidungen auf einer soliden finanziellen Planung basieren lassen.