Die Wohnflächenberechnung ermittelt die Größe der nutzbaren Wohnfläche einer Denkmalimmobilie.

Sie ist entscheidend für Kaufpreis, Miete und Förderungen, insbesondere bei steuerlich geförderten Sanierungen.

Eine Teilungserklärung ist ein wesentliches Dokument im Rahmen der Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in mehrere Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten, wie es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Fall ist. Bei einer Denkmalimmobilie gelten grundsätzlich die gleichen rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Teilungserklärung wie bei anderen Immobilien auch, allerdings können denkmalschutzrechtliche Besonderheiten zusätzliche Regelungen erforderlich machen.

Die Teilungserklärung wird vom Eigentümer des Grundstücks bzw. des Gebäudes erstellt und beim Grundbuchamt hinterlegt. Sie enthält unter anderem folgende Bestandteile:

Beschreibung des Grundstücks: Hier wird das zu teilende Grundstück genau beschrieben, inklusive seiner Lage und Größe.

Aufteilungsplan: Ein Aufteilungsplan, oft erstellt von einem Vermessungsingenieur oder Architekten, zeigt die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Einheiten. Dieser Plan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen und wird ebenfalls beim Grundbuchamt hinterlegt.

Beschreibung der Sondereigentumseinheiten: Jede Wohnung oder Gewerbeeinheit, die als Sondereigentum verkauft werden soll, wird genau beschrieben. Dazu gehören Angaben über die Lage im Gebäude, die Größe, die Anzahl der Zimmer und andere charakteristische Merkmale.

Bestimmung des Miteigentumsanteils: Jeder Einheit wird ein bestimmter Anteil am Gemeinschaftseigentum zugeordnet, der sich meist nach der Größe der Sondereigentumseinheit richtet.

Nutzungsrechte: Die Teilungserklärung legt fest, welche besonderen Nutzungsrechte den einzelnen Eigentümern zustehen, zum Beispiel Stellplätze oder Gartenanteile.

Gemeinschaftsordnung: In diesem Abschnitt werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt sowie Regelungen zum Zusammenleben und zur Verwaltung der Gemeinschaft getroffen.

Denkmalschutzspezifische Regelungen: Bei einer Denkmalimmobilie müssen eventuell zusätzliche Bestimmungen aufgenommen werden, die sich aus den Auflagen des Denkmalschutzes ergeben. Diese können Vorgaben zur Erhaltung und Sanierung des Gebäudes sowie Einschränkungen bei Umbauten umfassen.

Instandhaltungs- und Instandsetzungsregelungen: Es kann festgelegt werden, wie mit Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung umgegangen wird, insbesondere wenn diese durch den Denkmalschutz beeinflusst sind.

Kostenverteilung: Die Teilungserklärung regelt auch die Verteilung der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Sanierungsmaßnahmen auf die Eigentümer.

Sondernutzungsrechte: Diese Rechte gewähren einem Eigentümer exklusive Nutzungsrechte an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums (z.B. Gartenanteile).

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich so abgeschlossen ist, dass sie unabhängig von den anderen genutzt werden kann.

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden und ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Bei Änderungen in der Eigentümergemeinschaft oder bei Anpassungen aufgrund von denkmalschutzrechtlichen Auflagen kann es erforderlich sein, die Teilungserklärung zu ändern – auch dies muss notariell erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument für die Schaffung von Wohnungseigentum und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander sowie zu den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Bei einer Denkmalimmobilie können zusätzliche Aspekte relevant sein, die in der Teilungserklärung berücksichtigt werden müssen:

Denkmalschutzrechtliche Genehmigungen: Für Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen an einer Denkmalimmobilie sind oft denkmalschutzrechtliche Genehmigungen erforderlich. In der Teilungserklärung kann festgelegt werden, wie mit solchen Genehmigungsverfahren umzugehen ist und wer dafür verantwortlich ist.

Erhaltungsmaßnahmen: Spezielle Regelungen können erforderlich sein, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer sich an den Kosten für Erhaltungsmaßnahmen beteiligen, die aufgrund des Denkmalschutzes notwendig sind.

Ästhetische Vorgaben: Denkmalschutzbehörden können ästhetische Vorgaben machen, zum Beispiel bezüglich der Fassadengestaltung oder der Verwendung bestimmter Materialien. Diese Vorgaben sollten in der Teilungserklärung berücksichtigt werden, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer diese einhalten.

Veränderungsbeschränkungen: Die Teilungserklärung kann Beschränkungen für Veränderungen am Sondereigentum enthalten, die über das übliche Maß hinausgehen, um den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht zu werden.

Informationspflichten: Es kann eine Pflicht für die Eigentümergemeinschaft festgelegt werden, Informationen über denkmalrechtliche Auflagen und deren Änderungen an alle Eigentümer weiterzugeben.

Versicherungsangelegenheiten: Da Denkmalimmobilien oft besondere Risiken bergen (z.B. höhere Kosten bei Brandschäden), können in der Teilungserklärung spezielle Regelungen zur Versicherung des Gebäudes getroffen werden.

Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen: In der Teilungserklärung kann geregelt werden, wie die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen erfolgt, insbesondere wenn diese durch den Denkmalschutz bedingt sind und möglicherweise höhere Kosten verursachen als bei anderen Immobilien.

Umgang mit Fördermitteln: Bei Denkmalimmobilien gibt es oft die Möglichkeit, Fördermittel für Sanierungsarbeiten zu erhalten. Die Teilungserklärung kann Regelungen enthalten, wie mit solchen Fördermitteln umgegangen wird und wer sie beantragt.

Bauliche Veränderungen durch einzelne Eigentümer: Wenn einzelne Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen möchten, muss dies im Einklang mit dem Denkmalschutz stehen. Die Teilungserklärung sollte daher Prozesse für die Genehmigung solcher Maßnahmen durch die Eigentümergemeinschaft vorsehen.

Regelungen zur Nutzung: Bei einer Denkmalimmobilie können bestimmte Nutzungsarten eingeschränkt sein oder besondere Auflagen bestehen; auch dies sollte in der Teilungserklärung festgehalten werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Änderung an der Teilungserklärung einer Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer bedarf und notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen werden muss. Da eine Denkmalimmobilie besondere Herausforderungen mit sich bringt, sollten alle Regelungen in enger Abstimmung mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden erfolgen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einbeziehen.