Die Gewährleistung bei Denkmalimmobilien sichert Eigentümern das Recht auf Nachbesserung, wenn Mängel an der Sanierung oder am Bau auftreten.

Sie garantiert die Qualität der ausgeführten Arbeiten und schützt vor unvorhergesehenen Schäden.

Die Gewährleistung bei einer Denkmalimmobilie kann aufgrund der historischen Substanz und den damit verbundenen Besonderheiten komplex sein. In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Gewährleistung beim Kauf von Immobilien, einschließlich Denkmalimmobilien. Hier sind einige Aspekte, die bei der Gewährleistung zu beachten sind:

Gewährleistungsfristen: Nach § 438 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Immobilien grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe. Für bewegliche Sachen, wie zum Beispiel mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, gilt eine kürzere Frist von zwei Jahren.

Sachmängelhaftung: Der Verkäufer haftet dafür, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (in der Regel bei Übergabe) frei von Sachmängeln ist. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder wenn sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

Beschaffenheitsvereinbarung: Bei Denkmalimmobilien ist es besonders wichtig, im Kaufvertrag genau festzuhalten, welche Beschaffenheit vereinbart wird. Aufgrund des Alters und des Denkmalschutzstatus können bestimmte Eigenschaften als normal oder akzeptabel gelten, die bei neueren Immobilien als Mangel angesehen würden.

Denkmalschutzauflagen: Die Auflagen des Denkmalschutzes können erheblichen Einfluss auf Sanierungs- und Umbaumaßnahmen haben. Käufer sollten sich vorab über diese Auflagen informieren und prüfen, ob sie mit ihren Vorstellungen von der Nutzung der Immobilie vereinbar sind.

Arglistiges Verschweigen: Wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, kann er sich nicht auf Gewährleistungsausschlüsse berufen. In solchen Fällen bleibt die Haftung für den Mangel bestehen.

Gewährleistungsausschluss: Es ist üblich, dass beim Kauf von gebrauchten Immobilien – und somit auch bei Denkmalimmobilien – eine Vereinbarung getroffen wird, die die Gewährleistung ausschließt oder einschränkt. Allerdings ist ein solcher Ausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Untersuchungspflicht des Käufers: Käufer haben eine gewisse Untersuchungspflicht und müssen offensichtliche Mängel vor Abschluss des Kaufvertrags erkennen und geltend machen. Bei Denkmalimmobilien empfiehlt es sich daher, vor dem Kauf ein Gutachten durch einen Fachmann erstellen zu lassen.

Nacherfüllung: Tritt ein Mangel auf, hat der Käufer zunächst das Recht auf Nacherfüllung – also die Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer oder die Lieferung einer mangelfreien Sache.

Minderung oder Rücktritt: Scheitert die Nacherfüllung oder wird sie vom Verkäufer verweigert, kann der Käufer unter Umständen den Kaufpreis mindern oder vom Kaufvertrag zurücktreten.

Schadensersatz: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer statt der Nacherfüllung auch Schadensersatz verlangen.

Verkehrssicherungspflicht: Unabhängig von der Gewährleistung muss der Eigentümer einer Denkmalimmobilie sicherstellen, dass von seinem Eigentum keine Gefahr für Dritte ausgeht (Verkehrssicherungspflicht).

Da jede Immobilientransaktion individuell ist und insbesondere Denkmalimmobilien spezielle Herausforderungen mit sich bringen können, ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen und alle Aspekte sorgfältig zu prüfen und vertraglich zu regeln.

Verjährungshemmung und -unterbrechung: Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche kann durch bestimmte Umstände gehemmt oder unterbrochen werden. Zum Beispiel führt die Anmeldung eines Mangels beim Verkäufer zu einer Hemmung der Verjährung, bis der Verkäufer den Mangel geprüft und über die Ansprüche des Käufers entschieden hat. Eine Unterbrechung der Verjährung kann durch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens erfolgen.

Beweislastumkehr: Innerhalb der ersten sechs Monate nach Übergabe wird vermutet, dass ein aufgetretener Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war, es sei denn, der Verkäufer kann das Gegenteil beweisen. Nach Ablauf dieser Frist liegt die Beweislast beim Käufer.

Kauf "wie besehen": Manchmal wird eine Immobilie "wie besehen" verkauft, was bedeutet, dass der Käufer sie in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Besichtigung befindet. Dies kann als Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen interpretiert werden, allerdings nicht für solche Mängel, die dem Käufer verborgen geblieben sind und vom Verkäufer nicht offenbart wurden.

Besondere Vereinbarungen: Bei Denkmalimmobilien können besondere Vereinbarungen getroffen werden, um den Umgang mit bekannten oder potenziellen Mängeln zu regeln. Solche Vereinbarungen sollten immer schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden.

Sanierungspflichten: In manchen Fällen können sich aus dem Denkmalschutz zusätzliche Sanierungspflichten ergeben, die finanzielle und zeitliche Auswirkungen haben können. Diese Pflichten sollten vor dem Kauf geklärt und im Kaufvertrag berücksichtigt werden.

Fördermittel und Zuschüsse: Für die Sanierung von Denkmalimmobilien gibt es oft Fördermittel oder steuerliche Vergünstigungen. Diese können jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft sein und sollten bei der Planung berücksichtigt werden.

Expertise einholen: Aufgrund der Komplexität des Denkmalschutzes und möglicher versteckter Mängel ist es ratsam, vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie Experten wie Architekten, Bauingenieure oder Sachverständige für Baudenkmaleinzubeziehen.

Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar prüft dabei auch die rechtlichen Rahmenbedingungen und klärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten auf.

Denkmalschutzbehörde: Vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie sollte Kontakt zur zuständigen Denkmalschutzbehörde aufgenommen werden, um Informationen über bestehende Auflagen und Einschränkungen zu erhalten.

Die Gewährleistung bei einer Denkmalimmobilie ist also ein komplexes Thema, das viele Aspekte umfasst – von rechtlichen Rahmenbedingungen bis hin zu den Besonderheiten des Denkmalschutzes. Es ist wichtig, alle diese Punkte sorgfältig zu prüfen und im Kaufvertrag zu regeln sowie fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um späteren Problemen vorzubeugen.