Die Vorteile

Steuervorteile Denkmalimmobilie – 10 gute Gründe für Baudenkmale

Denkmalgeschützte Immobilien bieten zahlreiche Vorteile. Denkmalschutz sorgt bei Immobilien neben attraktiven Wertsteigerungen und steuerlichen Vorteilen für weit höhere Mieterträge als Neubau- und Bestandsimmobilien einbringen. Nicht umsonst zählen Denkmalimmobilien zu den Top-Investments im Sachwertbereich. Der Immobilienbesitz ist in Deutschland eine große Säule der Vermögensanlage. Neben dem Eigenheim stellen vermietete Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage dar.

Denkmalschutz: Vorteile im Überblick

Denkmalimmobilien bieten hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Denkmalschutz-Steuervorteile, hohe Renditen und eine sichere Einkommensquelle im Alter. Sie sind weniger stark von Konjunkturzyklen abhängig als andere Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien. Im Folgenden führen wir zehn gute Gründe auf, die für ein Investment in Immobilien – und hier im Besonderen im Bereich der Denkmalschutzimmobilien – sprechen.

1. Der Immobilienmarkt: "Betongold" in Deutschland

Der Immobilienmarkt unterliegt im Gegensatz zum Aktienmarkt nur sehr geringen Schwankungen. Während der Finanzkrise wurde vielen Anlegern der Unterschied zwischen Geldwert und Sachwert schmerzlich klar. Seitdem erfährt der Immobilienmarkt einen stetigen Aufwind. Aber nicht nur die Angst vor der Inflation, sondern auch die Bevölkerungsentwicklung führt mittlerweile – vor allem in Ballungszentren – zu Wohnungsnot. Das Resultat liegt auf der Hand: steigende Preise und steigende Mieten. Darüber hinaus ist der deutsche Immobilienmarkt auch für ausländische Investoren interessant. Die Kaufpreise sind im Vergleich zum europäischen Ausland noch immer günstig. Dies führt zu einer Angebotsverknappung und damit zu weiteren Preissteigerungen.

2. Denkmalschutz Vorteil: Sichere Altersversorgung

Die herkömmlichen Rentenmodelle haben ausgedient und können nur noch eine begrenzte Absicherung im Alter bieten. Da es sich bei Rentensystemen um geldwerte Investitionen handelt, müssen Anleger immer auch die Inflation in die Berechnung einbeziehen. Die klassischen Rentenmodelle beruhen auf einem Kapitalverzehr des angesparten Kapitals. Somit ist die steigende Lebenserwartung ein weiterer wichtiger Punkt, der zu einer längeren Auszahlungsdauer der Versorgungsträger führt. In Verbindung mit den niedrigeren Gewinnen der Gesellschaften hat dies in den letzten Jahren zu einer immer höheren Reduzierung des Garantiezinses geführt. Damit einhergehend sanken auch die Auszahlungen.

Eine Investition in eine Immobilie ist immer eine Investition in einen inflationsgeschützten Sachwert. Da diese Sachwerte von der allgemeinen Entwicklung am Immobilienmarkt profitieren, stellen sie für Investoren eine hervorragende Alternative dar. Weiterhin kommt es hier nicht zu einem Kapitalverzehr, sondern das Gegenteil ist der Fall. Mit steigenden Mieten steigt auch der Wert der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs nach Ablauf der Spekulationsfrist sind die erzielten Gewinne darüber hinaus steuerfrei.

3. Steuervorteile von Denkmalimmobilien

Bei einer Immobilie unter Denkmalschutz besteht der Kaufpreis häufig zu 60-80 % aus Sanierungskosten. Diese können zu 100 % als Werbungskosten innerhalb eines Zeitraums von zwölf Jahren abgesetzt werden. Auf diesem Weg erhält der Erwerber bei einer entsprechenden Steuerprogression bis zu 35 % des Kaufpreises als Steuererstattung vom Finanzamt zurück. Diese Form der steuerlichen Absetzbarkeit in einem so kurzen Zeitraum ist weltweit einmalig; der Denkmalschutz bietet immense Steuervorteile. In Verbindung mit den hohen Mieterträgen, die in diesem Bereich erzielt werden, können so attraktive Nachsteuerrenditen von bis zu 8 % p.a. realisiert werden. Die steuerlichen Vorteile von Denkmalschutzimmobilien sind also nicht zu unterschätzen.

4. Denkmalschutz Vorteil: Inflationsschutz

Investitionen in sogenannte Geldwerte wie Sparbücher, Lebensversicherungen oder Bausparverträge werden durch die Inflationsrate maßgeblich beeinflusst. Der Wert des Geldes wird dann durch die Geldmenge und die gleichzeitig vorhandene Gütermenge definiert. Da die Inflationsrate jedoch steigend ist, die Verzinsungen aber nicht in gleichem Maße steigen, macht ein Investment ausschließlich in reine Geldwerte wenig Sinn. Die Denkmalimmobilie stellt hier eine hochinteressante Alternative dar. Als klassischer Sachwert profitiert die Immobilie sogar von der Inflation. Die Preise für Grundstücke, Bauleistungen und Materialen steigen mit der Inflation. Auch die Mieten und somit das Einkommen, das durch die Immobilien erzielt wird, steigen mit der Inflation. Die Investition in eine Immobilie stellt also einen hervorragenden Schutz gegen die inflationäre Entwertung von Kapitalanlagen dar.

5. Steuervorteile Denkmalimmobilie: Hohe Freibeträge bei Vererbung

Einen weiteren wichtigen Kaufaspekt für die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage bieten die hohen Freibeträge im Erbfall. Seit 2009 werden Immobilien im Erbfall mit dem Verkehrswert berechnet. Die Freibeträge wurden ebenfalls neu festgelegt und betragen für den Ehegatten 500.000 € und für die Kinder jeweils 400.000 €. Durch diese hohen Freibeträge kann ein Immobilienvermögen ohne Abfluss von Erbschaftssteuer an die Angehörigen übergeben und gesichert werden.

6. Denkmalschutz Vorteil: Steuerfreie Gewinne erzielen

Untersuchungen zeigen, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer verminderten Rendite führt. Dies liegt einerseits an den Transaktionskosten, zum anderen an der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein-und Ausstieg in einen Markt zu finden. Eine Kapitalanlagenimmobilie sollte immer langfristig betrachtet werden, so dass solche Probleme nicht auftreten können. Die Spekulationsfrist in Deutschland beträgt zehn Jahre. Dies bedeutet, dass Gewinne, die nach Ablauf dieser Haltefrist realisiert werden, steuerfrei vereinnahmt werden können. Das ist im Vergleich zu anderen Anlageformen ein weiteres Ausnahmekriterium, welches für die Immobilie spricht.

7. Denkmalschutz Vorteil: Hohe Rendite und Wertsteigerung

Laut renommierten Studien werden Denkmalimmobilien von Mietern genauso wie von Kapitalanlegern und Eigennutzern gegenüber Neubauimmobilien bevorzugt. Mehr als 80 % der Deutschen sind dieser Meinung. Da es sich bei Denkmalimmobilien um individuelle Einzelstücke handelt und diese sich bevorzugt in Zentrumslagen befinden, werden sehr hohe Mietrenditen erzielt. Das Wohnen in denkmalgeschützten Immobilien ist "in" und wer ein entsprechendes Einkommen erzielt, erfüllt sich diesen einmaligen Wohntraum. Da außerdem nur rund eine Million aller Immobilien in Deutschland zu den Denkmalimmobilien zählen, ist eine Wertsteigerung vorprogrammiert. Durch die hohen Steuervorteile bei Denkmalimmobilien können in diesem speziellen Bereich der Immobilieninvestition Nachsteuerrenditen von bis zu 8 % p.a. erzielt werden.

8. Niedriges Zinsniveau bei Baudenkmälern

Bei den Zinsen auf den globalen Kapitalmärkten zeichnet sich seit Jahren ein Abwärtstrend ab. Aktuell ist ein historisch niedriges Niveau erreicht. Immobilienkäufer profitieren von dieser Entwicklung, da sie durch die niedrige Zinsbelastung die Immobilie schneller entschulden können. Wählt man aufgrund dieser Voraussetzungen einen langen Zinsfestschreibungszeitraum, so bleiben die Aufwendungen kalkulierbar und niedrig. Währenddessen steigen die Preise und Mieten mit der Inflation. Im Falle einer energetischen Sanierung besteht bei Denkmalimmobilien darüber hinaus die Möglichkeit zinsgünstiger Darlehen von der KfW. So wird dieser Effekt noch einmal verstärkt – ideale Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie mit einem minimalen effektiven Eigenkapitaleinsatz.

9. Werte weitergeben mittels Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien sind nicht nur wunderschön, sondern ein wichtiger Teil unserer Kultur und Geschichte. Der Staat kann die teilweise sehr aufwendige Wiederherstellung der Gebäude allerdings nicht finanzieren. Aus diesem Grund wurden steuerliche Anreize geschaffen, die Privatinvestoren hochattraktive finanzielle Vorteile bringen. Dabei ist gleichzeitig der Erhalt der denkmalgeschützten Gebäude gesichert, die so an die nachfolgenden Generationen weitergegeben werden können. Mit einem Investment in eine Denkmalimmobilie tragen Käufer somit zum Erhalt der durch Denkmäler geprägten Städtebilder bei. Außerdem geben sie ihren Nachkommen die Gelegenheit, sich an diesen Baukunstwerken zu erfreuen.

10. Realeigentum Denkmalimmobilie

Eine Immobilie ist ein grundbuchrechtlich abgesichertes Realeigentum und kann jederzeit beliehen, vererbt und verkauft werden. Diese Handelbarkeit ist ein wichtiger Vorteil der Immobilie gegenüber Fonds- oder Beteiligungsgesellschaften, da hier oft der "Zweitmarkt" ein Problem darstellt. Zusätzlich kann eine bezahlte Immobilie jederzeit zinsgünstig beliehen und so die Finanzierungskosten für einen eventuell benötigten Kredit deutlich gesenkt werden.

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