Ablauf einer Kernsanierung

Kernsanierung Baudenkmal: Alles zum Ablauf

Eine Kernsanierung beinhaltet sämtliche bauliche Sanierungsmaßnahmen, um die Bausubstanz eines Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Das Ziel einer fachmännisch durchgeführten Kernsanierung einer Denkmalimmobilie ist es also, das Gebäude in einen Neubauzustand zu versetzen. Dabei dürfen natürlich die Auflagen des Denkmalschutzes nicht verletzt werden. Besonderes Augenmerk liegt also auf dem Erhalt des ursprünglichen Charakters

Die Kernsanierung eines Altbaus zählt zu den wohl umfassendsten Sanierungsmaßnahmen an einem Gebäude. Bei der Kernsanierung einer Denkmalimmobilie wird ein Gebäude bis auf seine tragenden Strukturen zurückgebaut. Im Anschluss wird das Baudenkmal komplett neu wiederhergestellt. Dieser Neuaufbau geschieht unter der strengen Kontrolle des Denkmalschutzes. Das Ergebnis einer Kernsanierung sollte den Standards eines Neubaus sehr nahe kommen. Dementsprechend umfangreich gestaltet sich die Umsetzung in der Praxis. Die Kosten einer Kernsanierung sind damit deutlich höher als bei einer weniger umfangreichen Sanierungsmaßnahme oder der Erstellung eines Neubaus.

Kosten der Kernsanierung

Wie hoch die Kosten einer Kernsanierung des Altbaus liegen, lässt sich nicht pauschal angeben, sondern muss in jedem einzelnen Fall sorgsam geprüft werden. Vor dem Erwerb der Ist-Substanz sollten Investoren eine sorgfältige Prüfung aller technischen, rechtlichen und steuerlichen Verhältnisse der Denkmalimmobilie durchführen. Privaten Bauherren empfehlen wir einen spezialisierten und erfahrenen Gutachter hinzuzuziehen. Dieser kann sich ein genaues Bild von dem Denkmalobjekt und seinem baulichen Zustand machen. Eine vorherige Abschätzung der zu erwartenden Kosten einer Kernsanierung ist daher besonders wichtig. So wird sichergestellt, dass die zu Beginn kalkulierten Kosten für die Kernsanierung des Altbaus nicht überschritten werden.

Kernsanierung Denkmalimmobilie: Die Kostenpositionen

Je nach Ausgangszustand des Gebäudes kann eine Kernsanierung die Erneuerung der gesamten Dachkonstruktion umfassen. Dies schließt auch die Dacheindeckung ein. Hinzu kommt häufig der Einbau neuer Fenster und Türen sowie die Sanierung der gesamten Fassade. Im Inneren des Gebäudes ist in der Regel die Erneuerung der gesamten Haustechnik erforderlich. Das umfasst sowohl die Heizungsanlagen als auch die Wasser-, Elektro- und gegebenenfalls auch Gasinstallation.

Kernsanierung Altbau: Das Sanierungskonzept

Bei der Kernsanierung eines Altbaus ist die Erstellung eines Sanierungskonzeptes zwingend erforderlich. Um ein Sanierungskonzept im Vorfeld einer baulichen Maßnahme möglichst umfassend erstellen zu können, muss das betreffende Objekt genau untersucht werden. Um die exakte Ursache von Schäden und Mängeln feststellen zu können, erfolgen im Zuge dieser Untersuchungen häufig Bauteilöffnungen. Oft wird die Ursache der Mängel und Schäden falsch bewertet und damit auch falsch behandelt. Gerade bei Feuchtigkeitsschäden oder Rissbildungen ist dies ein häufig vorkommendes Problem. Anhand des Sanierungskonzeptes werden im Anschluss Handlungsmaßnahmen für die Mängel und Schäden am Baudenkmal abgeleitet.

Wie wird ein Sanierungskonzept erstellt?

  • Aufnahme von Schäden und Mängeln, inkl. Fotodokumentation
  • Messtechnische zerstörungsfreie Untersuchungen (Feuchtigkeit, Temperatur, Leckageortung, Druckproben, Kamerabefahrung, Analyse von Rissbreiten und Risstiefen etc.)
  • Gegebenenfalls müssen Bauteile geöffnet werden, um genaue Ergebnisse zu erzielen – zerstörende Maßnahmen
  • Bodengutachten, Holzschutzgutachten etc.
  • Abschließende Analyse und Bewertung der einzelnen Mängel und Schäden inkl. der kalkulieren Kosten für die Sanierungsmaßnahme

Ablauf der Kernsanierung im Detail

Die Kernsanierung eines Altbaus erfolgt in mehreren Bauphasen. Dabei sollte auf eine fachgerechte Ausführung geachtet werden. Nur so verwandelt sich ein vernachlässigtes Gebäude in ein Denkmaljuwel mit hervorragenden Zukunftsperspektiven.

Anhand eines Referenzobjektes möchten wir Ihnen den Ablauf einer Kernsanierung im Detail erläutern. Erleben Sie die Verwandlung eines Baudenkmals in zahlreichen Bildern.

Phase 0: Zustand vor Baubeginn

Die Zeit hat an unserem Objekt starke Spuren hinterlassen. Das Gebäude hat eine verfärbte Außenfassade, marode Fensterrahmen ohne jegliche Isolierung und veraltete Elektro-, Wasser- und Gasintsallationen. Allerdings: Eine beeindruckende Substanz wartet auf den Baubeginn!

Phase 1: Beginn der Arbeiten

Nachdem alle einzelnen Einheiten des Baudenkmals verkauft wurden, kann mit der Kernsanierung der Denkmalimmobilie begonnen werden. Hierzu wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut. Manchmal kann es auch notwendig sein, die tragenden Strukturen zu erneuern oder zumindest instand zu setzen.

Phase 2: Rohbau und Zimmerer

Die Rohbau- und Zimmererarbeiten sind nun beendet, beide Dachstühle wurden komplett erneuert und wieder aufgebaut.

Phase 3: Dach, Fenster, Rohinstallation Elektro, Heizung und Sanitär

Das Dach wird mit echtem Schiefer neu eingedeckt und die Rohinstallationen sind abgeschlossen. Die alten Fenster werden durch neue Holzfenster mit dekorativen Zierlisten ersetzt.

Phase 4: Innenputz, Estrich, Fliesen

Die Denkmalimmobilie bekommt einen neuen Innenputz sowie Estrich als Gussasphalt. Die Badgestaltung wird je nach Wunsch des Bauherren ausgeführt. In diesem Fall wird das Bad klassisch-modern gestaltet und mit der Design-Serie "Philippe Starck 3" ausgestattet.

Phase 5: Fassadenarbeiten

Der vorhandene Sandstein wird gereinigt und hydrophobiert. Durch die Hydrophobierung wird der Baustoff "imprägniert" und ist durch die Behandlung wasserabweisend. Defekte und marode Klinkersteine werden ersetzt und eine Neuverfügung durchgeführt.

Phase 6: Bezugsfertigkeit

Es ist vollbracht, alle Wohnungen sind fertiggestellt: Der Parkettboden ist verlegt, Wände tapeziert und/oder gestrichen und Türen eingebaut.

Phase 7: Vollständige Fertigstellung

Das gesamte Gebäude wurde aufwendig kernsaniert. Nun sind auch die Arbeiten in  gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie dem Keller oder dem Treppenhaus abgeschlossen.

Die Bilder wurden uns freundlicherweise vom Bauträger, Stilbauten Projektentwicklungs-GmbH, Untere Kreuzgasse 6, 90403 Nürnberg, zur Verfügung gestellt. 

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