Sanierung und Renovierung

Altbausanierung und Denkmalschutz: Was darf man verändern?

Herausforderung Altbau- und Denkmalsanierung

Ein Hausbau gilt für viele als Abenteuer, das Budget und Nerven strapazieren kann. So entscheiden sich Selbstnutzer und Kapitalanleger häufig für eine Gebrauchtimmobilie. Allerdings zeigt ein Großteil der Altbausubstanz einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau. Wer den Wohnkomfort, Mieteinnahmen oder Immobilienwert steigern möchte, muss den Altbau renovieren. Dazu ist häufig eine energetische Sanierung dringend erforderlich. Moderne und energiesparende Standards lassen sich auch bei alten Fenstern und Fassaden installieren. Denn andernfalls geht viel Heizenergie verloren und die Betriebskosten der Immobilie fallen überdurchschnittlich hoch aus.

Wer sich mit der Planung der Altbausanierung beschäftigt, muss bald feststellen: Ohne Investition und gute Nerven geht nichts. Historische Immobilien machen das Vorhaben Altbausanierung noch komplizierter. Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist für viele aber auch reizvolle Herausforderung. Erstrahlen Denkmalschutzimmobilien mit ihrem besonderen Charme wieder in neuem Glanz, steigt der Immobilienwert signifikant. Obendrein erhalten Eigentümer viele Förderungen und steuerliche Vorteile, wenn sie ein Haus unter Denkmalschutz renovieren.

Tipps zur Altbausanierung

Eine Altbausanierung ist grundsätzlich mit einigen Risiken verbunden. Vor dem Kauf eines älteren Objekts sollten Interessenten immer einen Energieberater, Bausachverständigen oder Architekten konsultieren. Deren Beauftragung kostet zwar zusätzlich, zahlt sich später aber in der Regel aus. Sie erkennen zuverlässig Baumängel oder typische Schadensbilder und können sofort die Kosten beziffern. Sonst kann eine eigene Kalkulation für die Altbausanierung leicht aus dem Ruder laufen. Versteckte Mängel und deren notwendige Behebung führen schnell zu einer Kostenexplosion bei der Altbausanierung. Bei der Denkmalsanierung erhält diese Expertise noch mehr Wert.

Denkmalerfahrene Sachverständige erkennen nicht nur den typischen Modernisierungsbedarf solcher Objekte. Sie bringen außerdem Erfahrung bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude mit. Dazu wissen sie um die umfangreichen Vorgaben von Denkmalschutzbehörden für die Denkmalsanierung. Diese müssen erfüllt und gleichzeitig eine bezahlbare Lösung zur Altbausanierung gefunden werden.

Jede Denkmalsanierung ist im Vorfeld genehmigungspflichtig. Wer ohne Zustimmung ein denkmalgeschütztes Haus sanieren lässt, riskiert ein hohes Bußgeld und eine Verfügung zum Rückbau. Die richtige Reihenfolge lautet also: erst beantragen, anschließend auf die Genehmigung warten und dann den Altbau sanieren. Auch den Genehmigungsprozess und die weitere Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde wissen Sachverständige zu koordinieren. Damit schaffen sie gleichzeitig die Voraussetzung, um für die Denkmalsanierung Fördermittel und steuerliche Vorteile zu erhalten.

Mehr Informationen zum Denkmalschutz und Haus renovieren 

Insbesondere die steuerlichen Vorteile wecken Begehrlichkeiten bei vielen Immobilienkäufern. Häuser unter Denkmalschutz sind dazu immer Unikate. Das macht ihren besonderen Charme und ihren Wert aus. Außerdem stehen die Objekte regelmäßig in den besten Lagen von Städten oder Gemeinden. Sie gehören zum historischen Kern, was Käufern eine besondere Wertstabilität garantiert. In der später entstandenen Peripherie schwankt die Preisentwicklung für Immobilien meist stärker. Eine Denkmalsanierung steigert die Faktoren Wert und Wertstabilität noch weiter.

Oftmals sehen Eigentümer das Denkmalamt dabei als lästige Behörde. Die Denkmalschützer sollten aber vielmehr als Partner begriffen werden. Großes Interesse von öffentlicher Hand besteht darin, dass historische Stadtbilder und Denkmalschutzbauten in gutem, möglichst originalgetreuem Zustand bleiben. Dementsprechend genehmigt die Denkmalschutzbehörde bei der Altbausanierung viel mehr als gemeinhin angenommen wird. Vor allem der Innenausbau stellt meist kein großes Problem dar. Neue Bäder, eine neue Küche, moderne Elektrik oder Heizungstausch fördern Komfort und Nutzung des Objekts. Und nur ein genutztes Objekt wird am Ende auch erhalten.

Weitere Maßnahmen beim Denkmalschutz-Umbau, die meist schnell und einfach Genehmigungen erhalten:

  • Sanierung tragender Wände und Bauteile
  • Trockenlegung feuchter Wände oder Kellerdeckendämmung
  • Wandrenovierungen innen mit Putz und Neuanstrich

Entscheidend für eine Genehmigung ist immer, dass Charakter und Erscheinung der Immobilie durch die Altbausanierung nicht verändert werden. Dies betrifft überwiegend das Äußere. Ein Fenstertausch oder eine neue Fassade werden daher vor einer Genehmigung kritisch überprüft. Alte Kastenfenster oder eine Stuckfassade müssen erhalten bleiben. Für zusätzliche Balkone oder Geschossdecken mit freigelegten Balken, die in eine Betondecke umgewandelt werden sollen, gibt es meist keine Genehmigung.

Bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) existieren dagegen weniger Auflagen und Sanierungspflichten als für andere Immobilienbesitzer. Oftmals ist bei diesen Denkmalbauten eine energetische Sanierung notwendig. Die attraktive Stuckfassade oder historische Baustoffe an der Außenwand dürfen dabei nicht beeinträchtigt werden. Stattdessen kann mit einer effizienten Innendämmung in die Konstruktion eingegriffen werden. Informieren Sie sich über weitere Details zur energieeffizienten Sanierung denkmalgeschützter Gebäude.

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