Glossar
Baudenkmal - Wissenswerte Informationen
Wird ein Baudenkmal entkernt und dabei schützenswerte Substanz im Inneren des Gebäudes entfernt und durch neue Einbauten ersetzt, und ist der verbleibende Gebäuderest weiterhin ein Baudenkmal, so können nur die Aufwendungen bescheinigt werden, die zur Erhaltung dieses Restes, z. B. der Außenmauern, erforderlich waren. Von einer nicht begünstigten Entkernung ist auszugehen, wenn schützenswerte Substanz im Gebäudeinnern entfernt wird. Begrifflich setzt die Entkernung voraus, dass die ursprünglich vorhandenen Inneneinbauten für den Denkmalcharakter des Baudenkmals wesentlich waren und in ihrem vorhandenen Zustand eine dauerhafte Nutzung ermöglichen. Die Aufwendungen für die Entkernung - Zerstörung der Denkmalsubstanz und die neuen lnneneinbauten können regelmäßig nicht bescheinigt werden.
Eine Ausnahme gilt bei Aufwendungen für die Inneneinbauten, die zur Erhaltung der Außenmauern (Denkmalrest mit Baudenkmalqualität) wesentlich waren, z. B. auf statische Erfordernisse zurückgehende Decken und Wände.
Die Verkehrshypothek, die als Buch- und Briefhypothek bestellt werden kann, ist ebenfalls an das Bestehen der Forderung gebunden, jedoch nur in Bezug auf den ersten Gläubiger, d.h. der erste Gläubiger kann die Hypothek nur erwerben, wenn die gesicherte Forderung besteht. Überträgt der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen, dann gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, d.h., das wenn der Gläubiger aus der letzten Hypothek klagt, er das Bestehen der Forderung nicht zu beweisen braucht, da die Grundbucheintragung die Vermutung begründet, daß die Forderung besteht. Zur Entstehung der Hypothek sind Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Einigung muß zwischen dem Gläubiger der Forderung und dem Grundstückseigentümer geschlossen werden. Die Eintragung der Hypothek muß enthalten: den Namen des Gläubigers, den Betrag der Forderung und die Zinsen. Zum Erwerb einer Briefhypothek ist die Übergabe des Briefes an den Gläubiger erforderlich.
Hier sind erhebliche Steuervorteile möglich, wenn der Besitzer das Objekt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert.
Erhebliche Vorteile bietet das EstG (Einkommensteuergesetz) für Käufer denkmalgeschützer Immobilien mit hoher Steuerprogression. Die größten Vorteile bietet das EstG für die Sanierung entsprechender Immobilien: Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Vorteile des EstG für Eigennutzer sind, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen.
Weitere Vorteile des EstG: Zusätzlich zu den Sanierungskosten kann der Kunde die VOR der Sanierung vorhandene Altbausubstanz mit 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurde, bzw. jährlich 2,5 Prozent über 40 Jahre für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden. Diese Vorteile des EstG gelten allerdings nur für Anleger und nicht für Selbstnutzer.
Ingesamt sind die Vorteile des EstG beim Erwerb von Baudenkmälern höher als beim Kauf herkömmlicher Immobilien. Denn bis zu 90 Prozent des Kaufpreises von Baudenkmälern sind steuerlich absetzbar und das Finanzamt beteiligt sich bis zu 35 Prozent am Kaufpreis. Nach 10 Jahren sind die Gewinne steuerfrei. Auch über die Vorteile des EstG können sich Baudenkmäler lohnen: Meistens befinden sie sich in guten Lagen und ansprechenden Wohngegenden und sind hochwertig von Ausstattung und Substanz. Deshalb ist ein weiterer Vorteil unabhängig vom EstG, dass diese Immobilien oft erhebliche Wertsteigerungen erfahren.
