Glossar
Baudenkmal - Wissenswerte Informationen
Die Reallast ist die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Bei der Reallast haftet der Eigentümer nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch für die während der Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen auch persönlich, soweit nicht anderes bestimmt ist (§ 1108 BGB). Der Berechtigte kann im Wege der Zwangsvollstreckung seine Befriedigung aus dem Grundstück suchen, durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks. Eine Reallast kann bestellt werden zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks (also nicht gebunden an eine Person) oder zugunsten einer bestimmten Person. Die Reallast entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.
Eine Immobilie erwirtschaftet eine durchschnittliche Mietrendite in Höhe von 4 - 5% p.a. Dies ist die Sofortrendite, die der Anleger für sein eingesetztes Kapital erhält. Hinzu kommen jedoch noch die Steuerrückerstattungen, die sich aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten ergeben, die ebenfalls eine Einnahmequelle darstellen, und damit der Rendite zugerechnet werden müssen.
Eine weitere Rendite ist die Wertsteigerung, die sich aus zwei Komponenten zusammensetzt.
Die Wertsteigerung aufgrund einer Investition in Sachwerte und damit in eine inflationsgeschützte Kapitalanlage ergibt eine durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr von ca. 2%. Dieser Wertzuwachs ist darin begründet, dass ein Käufer jedes Jahr mehr Geldwert aufwenden muss, um die gleiche Sachwertanlage zu erwerben. Dieser Wert orientiert sich an der aktuellen Inflationsrate. Bei der Ermittlung der Inflationsrate wird ein statistischer Warenkorb zugrunde gelegt, d.h. ein Warenkorb einer Durchschnittsfamilie, und es wird ermittelt wie hoch der jährliche Mehraufwand für den gleichen Warenkorb gegenüber dem Vorjahr beträgt.
Was hat z.B. ein durchschnittliches Einfamilienhaus 1960 gekostet, und was muß man heute dafür aufwenden? Sie werden erkennen das dieser heutige Wert ein Vielfaches des damaligen Erstellungspreises darstellt.
Eine weitere Wertsteigerung ergibt sich aus der gewählten Lage, der Ausstattung und der Vermietbarkeit des gewählten Objektes. Immobilien in Zentrumslagen erfahren hier derzeit einen immensen Wertzuwachs, da hier eine höhere Nachfrage vorliegt als das derzeitige Angebot umfasst. Wählt man eine Immobilie als Anlage in einer unwiederbringlichen Lage, so zahlen hier Mieter oder evtl. spätere Käufer wesentlich höhere Mieten bzw. Kaufpreise als in nicht so begehrten Lagen. Immobilien in bevorzugten Lagen sind nicht unbegrenzt vermehrbar, daher entscheiden hier Angebot und Nachfrage über den zu erzielenden Kauf- bzw. Verkaufspreis. Diese Wertsteigerungen können nur schwer beziffert werden, Extrembeispiele wie z.B. Wohnobjekte in Köln-Marienburg erzielen Preise von bis zu 7.000 €/qm! Studieren Sie selbst einmal die Tagespresse und sie werden auch dort Objekte finden, deren Preise weit über dem Durchschnitt liegen!
Auch in Zeiten niedriger Zinsen verspricht das Investment in Immobilien eine attraktive Rendite, sodass sich immer mehr Anleger für diese Kapitalanlage entscheiden. Besonders attraktiv sind in dem Zusammenhang denkmalgeschützte Immobilien, die oftmals auch als Denkmalimmobilien bezeichnet werden. Es handelt sich dabei um bestimmte Objekte, die aus verschiedenen Gründen unter Denkmalschutz gestellt sind. Solche Denkmalimmobilien bringen verschiedene Vorteile mit sich, die auch für Sie interessant sein können, falls Sie derartige Objekte als Kapitalanlage mit einer möglichst guten Rendite nutzen möchten.
Hohes Potenzial an möglichen Wertsteigerungen
Ein großer Vorteil, den denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage aufweisen können, ist das durchaus nicht unerhebliche Wertsteigerungspotenzial. Viele Denkmalimmobilien können derzeit noch zu einem verhältnismäßig günstigen Preis erworben werden, wobei die meisten Experten davon ausgehen, dass der Wert bei speziell diesen Objekten in den nächsten Jahren und Jahrzehnten steigen wird. Ein Grund ist sicherlich die zunehmende Beliebtheit der Denkmalimmobilien. Darüber hinaus befinden sich viele Objekte dieser Art innerhalb der großen Städte Deutschlands, in denen die Immobilienpreise aufgrund der Wohnraumknappheit ohnehin in den vergangenen Jahren bereits gestiegen sind.
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeit als weiterer Vorteil
Neben dem Wertsteigerungspotenzial ist die Anlage in denkmalgeschützte Immobilien auch aufgrund besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten attraktiv, was in der Summe ebenfalls zu einer guten Rendite führen kann. Haben Sie beispielsweise an einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, eine Sanierung durchgeführt, so dürfen Sie in den ersten acht Jahren insgesamt 72 Prozent der gesamten Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Da in den folgenden vier Jahren noch einmal sieben Prozent pro Jahr abgesetzt werden können, sind die gesamten Sanierungskosten bereits innerhalb von zwölf Jahren von der Steuer absetzbar. Neben den Sanierungskosten kann ebenfalls eine Abschreibung der Anschaffungskosten erfolgen. In diesem Bereich können Sie entweder 2,5 Prozent pro Jahr (Baujahr vor 1925) oder zwei Prozent pro Jahr (Baujahr ab 1925) abschreiben.
Überdurchschnittliche Steuerspar-Möglichkeiten für denkmalgeschützte Häuser – Bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar
Längst nicht alle Immobilien sind Renditeobjekte, wenngleich Immobilien ein sinnvoller Bestandteil in jedem Portfolio sein können. Eine der finanziell attraktivsten Investments ist der Erwerb denkmalgeschützter Häuser: Baudenkmäler sind sehr häufig Renditeobjekte mit Renditen von acht Prozent pro Jahr bei entsprechender Steuerprogression. Denn für Baudenkmäler als Renditeobjekte erhält der Eigentümer überdurchschnittlich hohe Steuern zurück. Sobald das Objekt als Baudenkmal behördlich anerkannt sind, können die Sanierungskosten für das Objekt zum größten Teil steuerlich geltend gemacht werden.
Die so genannte Denkmalschutz-AfA macht aus Baudenkmälern Renditeobjekte. Kapitalanleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Die Kapitalanlage in andere Immobilien ermöglicht Abschreibungen in diesem Umfang nicht: Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Denkmalschutz-Immobilien sind aber auch aus anderen Gründen meist attraktive Renditeobjekte.
In guter Lage und hochwertig saniert erfahren Denkmalschutz-Immobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Das ist eine Seltenheit auf dem Immobilienmarkt. Renditeobjekte sind Denkmal-Immobilien auch durch die Miet-Renditen, die meist höher sind als bei vermieteten Neubauten oder Bestandsimmobilien. Außerdem sind die Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei veräußerbar. Diese Faktoren machen Baudenkmäler zu attraktiven Renditeobjekten zu einer der attraktivsten Geldanlagen, die derzeit in Deutschland möglich ist.
