Glossar
Baudenkmal - Wissenswerte Informationen
Die Bescheinigung ist auf einem Formular zu beantragen, das dem Mustervordruck (vgl. Anlage 1, Seite 32) entspricht. Die Rechnungen sind nach Gewerken geordnet, entsprechend Nummer 2 des Vordrucks aufzulisten und dem Antrag beizufügen.
Die Nebenkosten bei einer Immobilie werden aufgeteilt in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr etc., diese zahlt der Mieter inkl. der Kaltmiete an die Hausverwaltung.
Nicht umlagefähige Nebenkosten, also Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, sind die Kosten für die Haus- und Mietverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Kosten für Haus- und Mietverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese wie die Tilgung nicht zur direkten Kostenseite zählt.
Nießbrauch ist das höchstpersönliche dingliche Recht, die gesamten Nutzungen (Ertrag) eines Grundstückes zu ziehen. Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt an beweglichen Sachen durch Einigung und Übergabe (§ 1032 BGB).
Kosten in Höhe von ca. 1,5% des Kaufpreises enthalten:
- den Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfes
- die Terminvereinbarung zur Vertragsunterzeichnung
- die eigentliche notarielle Beurkundung der Vertragsunterzeichnung
- die Einholung aller behördlichen Genehmigungen:
- Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde
- Information an das Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer
- Einholung der Steuerunbedenklichkeits-bescheinigung beim zuständigen Finanzamt
- die Kontrolle der Löschung der Grundschulden des Verkäufers
- Weitergabe an das Grundbuchamt
- Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises
- Kontrolle / Einhaltung aller sonstigen für das Zustandekommen des Kaufvertrages relevanten Vereinbarungen bis zur endgültigen Umschreibung des Objekts
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Eintragung der Sicherungshypothek
- Löschung der Grundschulden
- Eintrag ins Grundbuch
Der Notar ist zwingend für die urkundliche Beglaubigung von Immobilienkaufverträgen zuständig. Die Notarkosten regelt eine Gebührenordnung.
- Käufer trägt Hauptlast der Notarkosten
- Höhe der Gebühren
- Gerichts- und Notarkostengesetz
- Eintragung der Grundschuld bei Bankkredit
Käufer trägt Hauptlast der Notarkosten
Notare sind als speziell ausgebildete Juristen öffentlich bestellte Amtsträger in freiberuflich betriebener Kanzlei. Anders als ein Rechtsanwalt vertreten Notare nicht die Interessen einer Partei, sondern sind zur Unabhängigkeit und Überparteilichkeit bei Dienstleistung und Beratung verpflichtet. Allerdings trägt in der Regel bei einem Immobilienverkauf der Käufer die Hauptlast der Notarkosten. Um spätere Unklarheiten oder gar juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden ist es ratsam, vor dem Gang zum Notar die Kostenzuständigkeit vertraglich zu regeln. Auch wenn die Zulassungsbestimmungen für Notare in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt sind, sind die Gebühren für notarielle Leistungen dank einer bundesweit geltenden Gesetzgebung. Es spielt demnach keine Rolle, ob der Notar seine Dienste im vergleichsweise teuren München oder irgendwo auf dem Lande, in Leipzig, Köln oder Berlin anbietet. Basis der Notarkosten sind stets der Kaufpreis sowie Umfang und Aufwand der notariellen Tätigkeit.
Höhe der Gebühren abhängig vom Kaufpreis
Ohne eine notarielle Beurkundung sind Verkauf und Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland vom Gesetzgeber her nicht möglich. Nicht zu verwechseln mit den Notarkosten ist die von Amts wegen erhobene Gebühr für den Grundbucheintrag. So sind bei der Eintragung einer Grundschuld die Kosten hälftig an Notar und Grundbuchamt zu entrichten. Als Gebühr für den Notar sind rund gerechnet 1 Prozent des Kaufpreises einzualkulieren. Je nach Art der Immobilie und der damit verbundenen Beurkundung kann die Höhe der Gebühr von diesem Richtwert abweichen, gegebenenfalls schafft ein Notarkostenrechner Klarheit. Zwingend vorgeschrieben sind bei einem Immobilienkauf lediglich die Beurkundung durch den Notar und die damit verbundenen Vorgänge. Diese verbindlichen Leistungen sind nach der Gebührenordnung der Notare abzurechnen. Darüber hinausgehende Leistungen wie Beratung vor und nach dem Kauf sind freiwillig und dürfen nur auf ausdrücklichen Wunsch hin erbracht und in Rechnung gestellt werden. Kleinere Posten an Notarkosten entfallen auf die Erstellung der Schriftstücke (Dokumentenpauschale), Porto und Telefon sowie andere Büroleistungen. Hinzuzurechnen ist die Umsatzsteuer.
Neues Gerichts- und Notarkostengesetz schafft Klarheit und Transparenz
2013 hat der deutsche Gesetzgeber die Notarkosten grundlegend reformiert und in einem neuen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) transparenter und übersichtlicher gestaltet. Darin werden sämtliche Posten an Gebühren und Auslagen im Rahmen der notariellen Tätigkeit detailliert aufgeführt. Für den Käufer einer Immobilie besteht seither die Rechtssicherheit, nur die konkret aufgeführten Gebühren als Notarkosten zahlen zu müssen. Versteckte Notarkosten zum Beispiel im Rahmen einer Beratung sind nach der Gesetzesreform unzulässig, und der Gang zum Notar ist bei einem Immobilienkauf nicht mit kostenmäßigen Überraschungen verbunden. Eine künstlich über den Posten "Beratung" aufgeblähte Kostenrechnung ist deutlich erschwert. So kann eine allgemeine Beratungstätigkeit nicht mehr gesondert als Posten aufgeführt werden, sondern ist in den üblichen notariellen Tätigkeiten im Rahmen eines Immobilienkaufs mit inbegriffen. Je nach Aufwand der Tätigkeiten des Notars fallen die Kosten bei einem Grundstückskauf anders aus als beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Eine erhöhte Gebühr fällt etwa an, wenn das Objekt sanierungsbedürftig ist oder mit alten Grundschulden belastet ist. So fallen neben der Gebühr für das Aufsetzen der Urkunde im Einzelfall weitere Kosten zum Beispiel für die Beschaffung behördlicher Genehmigungen für die Sanierung sowie die Löschung bestehender Grundschulden an. Hinzu kommt Gebühr in unterschiedlicher Höhe für die Überwachung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung sowie für die Auslagen des Büros.
Eintragung der Grundschuld bei Bankkredit
In vielen Fällen ist beim Kauf einer Immobilie neben dem Eigenkapital ein Bankkredit für die Finanzierung notwendig. Für die Gewährung eines Darlehens verlangen Banken Sicherheiten, wobei heute einer allgemein und nicht zweckgebunden in das Grundbuch einzutragenden Grundschuld der Vorzug gegeben wird. Versäumt der Käufer es die vereinbarten Raten termingerecht zu zahlen oder wird er zahlungsunfähig, kann die Bank die Grundschuld vollstrecken lassen. Für die gebührenpflichtige Beurkundung einer solchen Eintragung ins Grundbuch muss ein Notar hinzugezogen werden. In einigen Fällen lässt sich die Höhe der Notarkosten beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien reduzieren. Erwirbt der Käufer zum Beispiel ein unbebautes Grundstück, auf dem später ein Wohngebäude entstehen soll, fallen lediglich Notarkosten für das gekaufte Grundstück an. Der spätere Hausbau darauf gilt nicht mehr als Immobiliengeschäft, sondern als Erwerb von Baumaterialien und Dienstleistungen, was nicht notariell zu beurkunden ist. Ein Tipp: Um doppelte Notarkosten zu vermeiden empfiehlt es sich, die Beurkundung des Kaufvertrages und den Eintrag der Grundschuld an einem Termin beim Notar abzuwickeln.
