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Glossar

Baudenkmal - Wissenswerte Informationen

Das betreffende Gebäude oder der Gebäudeteil muss ein geschütztes Baudenkmal im Sinne des DSchG sein. Dies ist dann gegeben, wenn das Gebäude oder der Gebäudeteil nach § 3 DSchG in die Denkmalliste eingetragen ist oder gemäß § 4 DSchG als vorläufig eingetragen gilt. Aufgrund der Zielsetzung des DSchG und des mit der Steuervergünstigung verfolgten Zweckes ist es unerlässlich, dass die Denkmaleigenschaft bereits vor Beginn der Baumaßnahmen bestandskräftig festgestellt worden ist. Dies bietet dem Bauherrn die Gewähr für eine frühzeitige Beratung und der Denkmalbehörde die Gelegenheit, das beabsichtigte Baugeschehen sowohl in der notwendigen Abstimmung als auch im denkmalrechtlichen Erlaubnisverfahren im Sinne der Denkmalpflege zu beeinflussen.

Die erhöhten Absetzungen kommen auch bei Gebäuden in Betracht, die zwar selbst kein Baudenkmal sind, aber innerhalb eines Denkmalbereichs liegen. Denkmalbereiche werden gemäß §§ 5, 6 Abs. 4 DSchG mit einer besonderen gemeindlichen Satzung oder in einem Bebauungsplan festgesetzt. Ob ein Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs liegt, ist bei der Unteren Denkmalbehörde zu erfahren. Begünstigt sind in diesem Fall nur die Herstellungskosten der Teile des Gebäudes, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind. Das sind regelmäßig nur die Kosten, die im Zusammenhang mit der Außenhaut des Gebäudes anfallen. Einzelheiten sollten auch hier rechtzeitig mit der Unteren Denkmalbehörde geklärt werden.

Wird während des Begünstigungszeitraums die Eintragung des Denkmals gelöscht oder verliert die vorläufige Unterschutzstellung ihre Wirksamkeit oder wird die Satzung über den Denkmalbereich aufgehoben, so hat die Untere Denkmalbehörde das zuständige Finanzamt hierüber zu unterrichten. Fällt die Eigenschaft als Baudenkmal oder Denkmalbereich innerhalb des zehnjährigen Abschreibungszeitraums weg, so können die erhöhten Absetzungen ab dem nächsten Jahr nicht weiter in Anspruch genommen werden. Nach § 9 Abs. 1 DSchG werden auch bauliche Anlagen in der engeren Umgebung eines Baudenkmals vom Denkmalschutz erfasst. Die Herstellungskosten an diesen baulichen Anlagen können jedoch nicht erhöht abgeschrieben werden, es sei denn, die baulichen Anlagen liegen auch in einem Denkmalbereich.

Gebäudegruppe oder Gesamtanlage im Sinne der §§ 7 i Abs. 1 Satz 4, 11 b Abs. 1 Satz 2 EStG ist in Nordrhein-Westfalen der Denkmalbereich. Aufwendungen für bestehende Gebäude innerhalb eines Denkmalbereichs, die allein kein Baudenkmal sind, können nur bescheinigt werden, wenn bauliche Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes des Denkmalbereichs erforderlich sind.

Ist nur der öffentliche Straßenraum als Erscheinungsbild geschützt, können Aufwendungen für Baumaßnahmen an der Rückseite oder innerhalb der Gebäude, zum Beispiel der Einbau eines Bades, nicht bescheinigt werden, auch dann nicht, wenn sie einer sinnvollen Nutzung dienen. Ebenfalls nicht bescheinigungsfähig sind Aufwendungen für Neubauten innerhalb des Denkmalbereichs. Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem das Erscheinungsbild des Denkmalbereichs störenden Gebäude sind dann bescheinigungsfähig, wenn dieses Gebäude denkmalrechtlichen Auflagen unterliegt und solche Auflagen durch die Baumaßnahmen erfüllt werden.

Wer Geld am freien Kapitalmarkt investiert, zielt auf eine hohe Verzinsung bei angemessener Sicherheit ab. Mit steigender Rendite nimmt diese Sicherheit allerdings ab, und wer von einer Verzinsung im zweistelligen Bereich profitieren will, muss dabei immer auch ein angemessenes Verlustrisiko in Kauf nehmen. Gerade für private Investoren, die Vermögen für den späteren Ruhestand aufbauen wollen, kommt eine risikoreiche Geldanlage deshalb häufig nicht in Frage. Sie bleibt meist den institutionellen Anlegern vorbehalten, die professionell Gelder am Markt investieren.

Für private Anleger bieten sich allerdings Immobilien sehr gut als vernünftiges Investment an. Auch wenn ein Objekt zur Eigennutzung für Sie nicht in Frage kommt, haben Sie die Chance, von einer soliden Investition in Sachwerte zu profitieren, die Ihnen dauerhaft sehr interessante Renditen verspricht. Eine Kapitalanlage ist das Mittel der Wahl, wenn Sie eine Verzinsung anstreben, die deutlich besser ist als diejenige von klassischen Tages- und Festgeldern, ohne dabei ein unnötiges Risiko in Kauf zu nehmen.

Insbesondere mit einer Denkmalimmobilie profitieren Sie von einer hohen Rendite, ohne dabei auf Sicherheit zu verzichten. Eine solche Geldanlage in Immobilien garantiert Ihnen einen soliden Steuervorteil, den Sie über viele Jahre jedes Jahr erzielen. Generiert wird dieser Steuervorteil maßgeblich aus einer attraktiven Abschreibung auf denkmalgeschützte Kapitalanlagen, die deutlich höher ist als die Abschreibung bei Bestandsimmobilien.

Mit einem Investment in Denkmalobjekte erzielen Sie im Lauf der Jahre einen erheblichen Wertzuwachs, denn in der Regel erfreut sich eine denkmalgeschützte Immobilie einer kontinuierlichen Nachfrage bei der Vermietung und im Verkauf. Steigende Mieten und Verkaufspreise sind Ihnen nahezu sicher, wenn Sie sich für eine aufwändig sanierte Denkmalimmobilie in guter Lage entscheiden. Aufgrund der hohen Nachfrage gilt eine solche Geldanlage in Immobilien außerdem als sehr sicher. Mit einem Investment in Sachwerte entscheiden Sie sich deshalb für eine steuerbegünstigte Investition, die Rendite und Sicherheit perfekt miteinander vereint.

  • jedes Grundstück haftet nur für einen Teil der Forderung
  • jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung

Der Gläubiger der Gesamthypothek kann nach seinem freien Belieben alle Grundstücke zugleich oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen.

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte, kraft deren dem Berechtigten eine Befugnis zur Nutzung des belasteten Grundstücks zusteht.

  • 1. Grunddienstbarkeit und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten haben den gleichen Inhalt: § 1018 BGB
  • Benutzung des Grundstücks des Eigentümers in einzelnen Beziehungen durch den Berechtigten der Dienstbarkeit.
  • Einschränkungen des Eigentümers bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück nicht vornehmen zu dürfen.
  • Nichtausübung von Rechten des Eigentümers des belasteten Grundstücks
  • 2. Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten.
  • 3a. Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes (wesentlicher Bestand des Eigentumsrechtes).
  • 3b. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird dagegen für eine bestimmte Person bestellt, unabhängig davon, ob sie Grundstückseigentümerin ist oder nicht (höchst persönlich).
  • 4. Voraussetzung ist immer, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Vorteile bringt (§ 1019 BGB). Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung muss erfolgen auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks. Sie kann aber auch zusätzlich erfolgen auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks. (Herrschvermerk)

Die Grunderwerbsteuer beläuft sich aktuell auf

Bundeslandgültig abSteuersatz
Berlin01.01.20074,5 %
01.04.20125,0 %
Brandenburg01.01.20115,0 %
Baden-Württemberg01.10.20115,0 %
Bremen01.01.20114,5 %
Hamburg01.01.20094,5 %
Hessen01.07.20125,0 %
Niedersachsen01.01.20114,5 %
Nordrhein-Westfalen01.10.20115,0 %
Rheinland-Pfalz01.03.20125,0 %
Saarland01.01.20114,0 %
01.01.20124,5 %
Sachsen-Anhalt01.03.20104,5 %
Schleswig-Holstein01.01.20125,0 %
Thüringen07.04.20115,0 %
Übrige-3,5 %

... der Kaufsumme.

Der Notar wird das Finanzamt über den Kauf informieren. Innerhalb von 2 - 4 Wochen ist mit der Zahlung zu rechnen.

 

 

Die ca. 13.033 m² große, denkmalgeschützte Liegenschaft wurde 1912 als Wohnanlage für verheiratete Unteroffiziere errichtet. Sieben Gebäude sind u-förmig um einen charmanten, teilweise begrünten Innenhof errichtet. Am östlichen Rand des Yorkhofs befindet sich noch das bereits 1902 als Kammergebäude errichtete Haus 1205. Das Ensemble wurde fortan bis 1945 wohnwirtschaftlich genutzt. Nach dem 2. Weltkrieg wurde die Liegenschaft von den US-Streitkräften übernommen und bis zum September 2008 zu Bürozwecken durch die 104th ASG genutzt.

Schön anzusehen ist die historische Einfriedung in der Chemnitzer Straße mit dem Portalgebäude 1208, das sich durch die Form seines Mansarddaches und eine durch Arkaden ausgebildete Laubenhalle als Entrée abhebt. Besonders markant ist jedoch der bereits oben beschriebene Innenhof. Nicht nur weil die Fassaden auf der Hofseite repräsentativ gestaltet sind, sondern auch, weil der kleine Platz umgestaltet zum gemütlichen Herzstück der Liegenschaft werden kann. Wesentlich schlichter sind dagegen die Rückseiten der Gebäude gehalten. Der Zustand der Gebäude von außen kann als gut bezeichnet werden.

Der Grundriss der dreigeschossigen Gebäude ist dem militärischen Verwaltungsbedarf angepasst und einfach gehalten. Im Rahmen einer zivilen Nachnutzung muss von einer umfangreichen Sanierung ausgegangen werden. Die Walmdächer sind teilweise ausgebaut. Die Amerikaner geben die Bruttogeschossfläche mit 9.294 m² und die Nutzfläche mit 4468 m² an. Die Gebäude werden bis auf weiteres noch beheizt.

Im nördlichen Liegenschaftsbereich und entlang der Cranachstraße sind ca. 130 Stellplätze vorhanden. Außenanlagen, Verkehrsflächen und Stellplätze machen einen gepflegten Eindruck.

Immobilien unter Denkmalschutz auch aus der Gründerzeit ermöglichen überdurchschnittliche Steuerersparnis bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten

Gründerzeithäuser sind Immobilien aus der Zeit von 1870 bis 1918 und gehören dem Bausstil des Historismus an. Es sind vier- bis fünfgeschossige Wohnhäuser mit so besonderen Merkmalen wie verzierten Fensterbänken und –rahmen, Putzfassaden mit Balkonen oder Erkern und Satteldächern mit Winkeln unter 45 Grad. Gründerzeithäuser zeichnen sich außerdem durch hohe Decken, Stuckverzierungen und verzierte Fassaden aus. 

Gründerzeithäuser sind heute nicht nur Schmuckstücke von Metropolen wie Leipzig, sie eignen sich auch, um überdurchschnittlich Steuern zu sparen. Die Voraussetzung ist, dass das Objekt unter Denkmalschutz steht. Dazu muss es in die behördliche Denkmalliste aufgenommen sein oder in einem anerkannten Sanierungsgebiet liegen. Ist das der Fall, gewährt der Staat Eigentümern von Baudenkmälern einen erheblichen Steuervorteil, wenn sie ein Objekt unter Denkmalschutz – wie etwa Gründerzeithäuser - erwerben, sanieren und damit für die Nachwelt erhalten. 

Der Steuervorteil im Denkmalschutz auch für Gründerzeithäusere liegt in der so genannten Denkmal-AfA begründet. AfA heißt Absetzung für Abnutzung. Mit der Denkmal-Abschreibung beteiligt sich der deutsche Staat am Erwerb sowie an den Modernisierungs- und Sanierungskosten für Gründerzeithäuser und andere Baudenkmäler. Kapitalanleger, die ihre Gründerzeithäuser oder andere Denkmal-Immobilien vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern wird es ermöglicht, die Sanierungskosten über 10 Jahre zu je 9 Prozent als Steuervorteil zu nutzen. Ein Steuervorteil ist nur ein Argument für den Erwerb einer Immobilie unter Denkmalschutz. Denkmal-Immobilien wie Gründerzeithäuser erfahren meist höhere Wertsteigerungen als Neubau- oder Bestandsimmobilien und erzielen vergleichsweise deutlich höhere Mietrenditen. Ihr Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Diese Abteilung dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

Doch das ist nicht der einzige Vorteil eines Objekts unter Denkmalschutz. Eigentümer profitieren vor allem von erheblichen Steuervorteilen, wenn das Objekt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes saniert wird.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf jede Art von Grundbesitz. Bundesweit existieren einheitliche Grundsätze zur Berechnung der Grundsteuer, doch jede Gemeinde kann die Grundsteuer in unterschiedlicher Höhe erheben. Doch der Fiskus räumt dem Besitzer gerade von Baudenkmälern Möglichkeiten ein, einen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Wenn die Kosten zur Erhaltung eines Kulturdenkmals die erzielbaren Erträge übersteigen, muss die Gemeinde die Grundsteuer auf Antrag des Eigentümers der Denkmal-Immobilie erlassen. Auf diesen Steuererlass besteht gemäß Grundsteuergesetz ein Rechtsanspruch. Eine weitere Voraussetzung für das Erlassen der Grundsteuer für denkmalgeschützte Immobilien können verminderte Erträge sein.

Grundsätzlich werden Denkmalimmobilien anders bewertet als herkömmliche Objekte. Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes als Konsequent der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots an der bestehenden Bausubstanz werden pauschal durch einen Abschlag am Grundstückswert berücksichtigt. Das hat eine Senkung der Grundsteuer zur Folge. Sie ist davon abhängig, ob das komplette Objekt unter Denkmalschutz steht oder nur ein Teil. Ein komplett denkmalgeschütztes Objekt kann in der Regel einen Abschlag von in der Regel 5 Prozent der Grundsteuer bringen. Die Anträge auf Erlass bzw. Senkung der Grundsteuer müssen fristgerecht gestellt werden.

Der Vorteil von Baudenkmälern liegt aber weniger in der Senkung oder dem Erlass der Grundsteuer sondern an Einkommensteuer-Ersparnissen: Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Vorteile des EstG für Eigennutzer sind, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen.

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