Baudenkmal - Wissenswerte Informationen

Erstes Jahr der Fertigstellung bei Baudenkmälern auch das erste Jahr für Sonder-AfA in voller Höhe. 

Wer eine Immobilie, insbesondere eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, sollte unbedingt auf die vertragliche Fertigstellungsgarantie achten. Sie ist eine der wichtigsten Größen beim Kauf einer Immobilie: Mit der Fertigstellungsgarantie legt der Bauträger den spätesten Zeitpunkt fest, zu dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein müssen und die Denkmalschutz-Immobilie vollständig saniert dem Eigentümer übergeben werden kann. 

Wichtig ist die Fertigstellungsgarantie insbesondere für das Geltendmachen der steuerlichen Abschreibung: Das Jahr der Fertigstellung des Baudenkmals ist zugleich das erste Jahr, in dem der Eigentümer seine Sanierungskosten erstmals in der vollen Höhe beim Finanzamt geltend machen kann. Die Fertigstellungsgarantie ermöglicht es, die Steuerersparnis bei der Kalkulation einer eventuellen Finanzierung mit zu berücksichtigen. 

Die Fertigstellungsgarantie umfasst nicht Restarbeiten etwa an der Fassade oder im Treppenhaus. Seriöse Bauträger bieten ihrem Kunden an, die Kaltmiete zu zahlen, sollte das Datum der Fertigstellungsgarantie nicht eingehalten werden können. Doch auch ohne die Fertigstellungsgarantie sind Immobilien unter Denkmalschutz eine attraktive Kapitalanlage: Anleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Wertsteigerungen, die bei Baudenkmälern oft überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamt-Immobilienmarkt sind, verleihen Baudenkmälern zusätzliche Attraktivität.

Zusätzliche Sicherheit bei attraktiven Immobilien-Investments wie etwa bei denkmalgeschützten Immobilien 

Zusätzliche Sicherheit bei attraktiven Immobilien-Investments wie etwa bei denkmalgeschützten Immobilien 

Ist die Festpreisgarantie vertraglich zugesichert, dann geht ein eventueller höherer als der ursprünglich vereinbarte Endpreis der Immobilie – etwa des erworbenen Baudenkmals – zu Lasten des Bauträgers. Die Festpreisgarantie bezieht sich auf den Kaufpreis für die schlüsselfertige Erstellung bzw. Sanierung des Objekts gemäß der Baubeschreibung. Die Festpreisgarantie ermöglicht u.a. auch eine genaue Kalkulation des Finanzierungsbedarfs einer Immobilie. 

Doch auch ohne die Festpreisgarantie sind Immobilien unter Denkmalschutz eine atraktive Kapitalanlage: Anleger können mittels Abschreibung die Sanierungskosten für denkmalgeschützte Häuser über 12 Jahre steuerlich geltend machen, einem Eigennutzer räumt die Steuerbehörde diese Möglichkeit für 10 Jahre ein. Während Bestandsimmobilien und Neubauten lediglich pro Jahr 2 bzw. 2,5 Prozent an steuerlichen Abschreibungen ermöglichen, umfasst die Abschreibung der Sanierungskosten eigengenutzter Denkmal-Immobilien binnen zehn Jahren 90 Prozent. Die Festpreisgarantie umfasst dabei auch die zu leistenden Sanierungskosten.

Die Finanzierung von Baudenkmälern unterscheidet sich von der Finanzierung herkömmlicher Immobilien.

Die Finanzierung von Baudenkmälern funktioniert anders als die Finanzierung herkömmlicher Immobilien. Zunächst muss vor Beginn der geplanten Sanierung des Objekts das Denkmalamt kontaktiert werden, die Immobilie als Baudenkmal bestätigt sein und die Sanierungspläne mit dem Amt für Denkmalschutz abgestimmt sein. Denn nur genehmigte Sanierungen werden vom Staat steuerlich begünstigt, was die Finanzierung eines denkmalgeschützten Objekts recht günstig machen kann.

Bei der Finanzierung des Kaufs einer Denkmal-Immobilie lässt sich der Steuervorteil gleich berücksichtigen. Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern ermöglicht eine Investition in den Denkmalschutz, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen. Darüber hinaus sind für die Käufer die Zinsen für die Finanzierung des Objekts über Kredit steuerlich absetzbar, sofern sie nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt sind.

Bei der Finanzierung einer Denkmalschutz-Immobilie sollte der Käufer auch die Nebenkosten berücksichtigen. Das sind die Notar- und Gerichtskosten, die Makler-Courtage, die Werbungskosten oder die Grunderwerbssteuer. In Summe machen diese Kosten rund 10 Prozent am Kaufpreis aus und müssen bei der Finanzierung mitkalkuliert werden.

In Deutschland gibt es zahlreiche Angebote von staatlicher Seite, die den Erwerb, die Erstellung und die Modernisierung von Wohneigentum fördern. Förderdarlehen haben folgende allgemeine Merkmale:

• Verbilligter Zinssatz (unter Kapitalmarktniveau) bis zu zinslosen Darlehen
• Tilgung über Zeitraum 35 - 100 Jahre (i. d. R. 0,5 Prozent oder 1 Prozent p. a.)
• Möglichkeit einer tilgungsfreien Zeit je nach Förderprogramm
• Grundbuchliche Besicherung: Die Eintragung von Sicherheiten zugunsten des Förderdarlehensgebers erfolgt zumeist nachrangig hinter dem Kapitalmarktdarlehen für die geförderte Maßnahme (Investitionen). Die Eintragung kann sowohl als Grundschuld wie auch als Hypothek erfolgen.
• Keine Übernahme von Baulasten ohne Zustimmung des Förderdarlehensgebers.

Für das Immobilienunternehmen kann durch das günstige Fremdkapital u. U. unrentable Investitionen mit Kalkulationsbasis des Kapitalmarktniveaus rentabel gestaltet werden. Damit werden Möglichkeiten der Portfolioverbesserung erschlossen. Aus der Sicht des Staates liegen die Interessen beim Einsatz von Förderdarlehen zum einen im sozialen Wohnungsbau zur Versorgung sozial schwacher Schichten mit Wohnraum und zur Entwicklung bestimmter Wohngebiete mit sozial schwacher Struktur.