Baudenkmal - Wissenswerte Informationen

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kommt für Sie in Frage, wenn Sie in Immobilien investieren wollen und diese nicht selbst bewohnen möchten. Ein solches Investment verspricht Ihnen dauerhaft attraktive Renditen ohne größeres Risiko. Was also müssen Sie wissen, bevor Sie sich für den Erwerb einer Immobilie entscheiden?

Anders als Tages- oder Festgelder gehören Immobilien zu den Sachwerten, die als recht wertbeständig und inflationssicher gelten. Eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum wird in den kommenden Jahren dafür sorgen, dass die Kaufpreise ebenso wie die Mietkosten weiter steigen. Entscheiden Sie sich für den Erwerb von Wohneigentum, können Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen. Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kommt dagegen für Sie in Frage, wenn Sie sich nicht dauerhaft an einen Standort binden wollen oder wenn Sie ein attraktives Investment suchen, das langfristig sichere Renditen verspricht. Mit einer vermieteten Eigentumswohnung erzielen Sie dank der hohen Nachfrage am Immobilienmarkt schon heute eine Mietrendite, die oberhalb der Verzinsung für Tages- und Festgelder liegt. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach attraktivem Wohnraum dürften die Mieten in den nächsten Jahren weiter in die Höhe gehen, was sich unmittelbar positiv auf Ihre Mietrendite auswirkt.

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist aber auch die richtige Wahl für Sie, wenn Sie Ihre Steuerzahlungen effektiv senken wollen. Insbesondere bei einem gehobenen Einkommen bieten Kapitalanlagen einen attraktiven Steuervorteil, den Sie mit keinem anderen Investment realisieren können. Dieser Steuervorteil ergibt sich aus der Zinszahlung bei einer finanzierten Immobilie als Kapitalanlage und aus der Abschreibung, die bei Wohneigentum für die regelmäßige Nutzung zum Ansatz kommt. Eine Denkmalimmobilie dürfen Sie Jahr für Jahr mit einem höheren Steuersatz abschreiben, deshalb ist Ihr Steuervorteil bei einem Denkmalobjekt deutlich höher als bei einer renditeorientierten Immobilie. Entscheiden Sie sich jetzt für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und profitieren Sie von einem Investment mit attraktiven Renditen und mit einem interessanten Steuervorteil.

Anschaffungskosten beim Erwerb eines Baudenkmals

Die Anschaffungskosten für ein Baudenkmal können nicht sofort in voller Höhe steuermindernd abgezogen werden, sondern nur der jährliche Wertverlust. Diesen Vorgang nennt man "Absetzung für Abnutzung (AfA)". Voraussetzung für den Abzug der AfA ist allerdings, dass das Baudenkmal der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient.

Die AfA bemisst sich bei einem Gebäude nach einem bestimmten, gesetzlich festgelegten Vom-Hundert-Satz. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht dagegen die Kosten für den Grund und Boden. Für Gebäude lässt das EStG verschiedene Arten der AfA zu. Bei der Anschaffung älterer Gebäude, wie dies bei Baudenkmälern regelmäßig der Fall sein wird, kommt stets die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Betracht. Bei der linearen AfA sind abzuziehen:

• jährlich 2% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden
• jährlich 2,5% der Anschaffungskosten bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden

Die Anschaffungskosten für den Erwerb der Altbausubstanz können nicht erhöht nach § 7 i EStG abgeschrieben werden (vgl. dazu im Einzelnen Abschnitt B. III.). Wegen der Behandlung der Anschaffungskosten bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V.

Besonderheiten bei einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal

• Durchführung von Baumaßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmal
• Erwerb eines Baudenkmals für eigene Wohnzwecke

Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand

Regelmäßig können Kosten für die Erhaltung des Gebäudes (so genannter Erhaltungsaufwand vgl. Abschnitt B. II.) nur im Jahr der tatsächlichen Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Hingegen kann bei Baudenkmälern aufgrund der Regelung in § 11 b EStG der Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die jährlichen Anteile müssen gleich hoch sein und der auf ein Jahr entfallende Anteil kann nicht nachträglich in einem anderen Jahr geltend gemacht werden.

Durch die Verteilung von Erhaltungsaufwendungen kann unter Umständen ein höherer Steuervorteil als beim sofortigen Abzug erzielt werden. Die Verteilung von Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern ist im Übrigen nur unter denselben steuerrechtlichen und denkmalrechtlichen Voraussetzungen zulässig wie die erhöhten Absetzungen (vgl. Abschnitt B. III.).

Zuschüsse zu den Erhaltungsmaßnahmen aus öffentlichen Kassen mindern die zu verteilenden Aufwendungen. Die Möglichkeit der Verteilung der Erhaltungsaufwendungen besteht auch dann, wenn das Baudenkmal zu einem Betriebsvermögen gehört (§ 4 Abs. 8 EStG). Wegen des Abzugs von Erhaltungsaufwendungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern vgl. Abschnitt B. V. Bei zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden ist eine Verteilung von größeren Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre auch ohne Vorliegen der denkmalrechtlichen Voraussetzungen möglich (§ 82 b EStDV).

Abzug von Aufwendungen an Denkmälern, die nicht der Einkunftserzielung und nicht eigenen Wohnzwecken dienen

Den Abzug von Aufwendungen bei Kulturgütern, die weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, regelt § 10 EStG. Nach dieser Vorschrift können erforderliche Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an Kulturgütern im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9% wie Sonderausgaben abgezogen werden. Wenn mit den Baumaßnahmen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können die Aufwendungen zehn Jahre lang mit jeweils 10 % abgezogen werden. Der Abzug nach § 10 g EStG ist im Wesentlichen der Regelung für eigengenutzte Baudenkmäler nachgebildet (vgl. Abschnitt B. V.). Eine Objektbeschränkung besteht jedoch nicht. Die zu verteilenden Aufwendungen sind um öffentliche und private Zuschüsse sowie um die Einnahmen zu kürzen, die aus dem Kulturgut erzielt werden.

Zu den begünstigten Kulturgütern gehören nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, sondern unter anderem auch gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen, die unter Denkmalschutz stehen (zum Beispiel Bodendenkmäler, Grabanlagen, Stadtmauern, Garten und Parkanlagen etc.). Ferner sind begünstigt: Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken oder Archive, die sich seit mindestens 20 Jahren im Besitz der Familie des Steuerpflichtigen befinden oder in das Verzeichnis national wertvollen Kulturgutes oder in das Verzeichnis national wertvoller Archive eingetragen sind und deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt.

Für den Abzug nach § 10 g EStG sind folgende Voraussetzungen zu beachten:

• Die Kulturgüter müssen in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden, es sei denn, dem Zugang stehen zwingende Gründe des Denkmalschutzes entgegen.
• Die Maßnahmen müssen nach Maßgabe der geltenden Bestimmungen der Denkmal- und Archivpflege erforderlich sein.
• Die Maßnahmen müssen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde erfolgen, d. h. bei Denkmälern mit der Unteren Denkmalbehörde.
• Das Vorliegen eines begünstigten Kulturgutes sowie die Erforderlichkeit der Aufwendungen müssen durch eine Bescheinigung der zuständigen Behörde nachgewiesen werden.

Für das Bescheinigungsverfahren, die Bescheinigungsvoraussetzungen und die Bescheinigung ist der als Anlage 2 beigefügte Runderlass vom 20. März 1998 zu beachten. Dieser bezieht sich nur auf die Kulturgüter, für welche die Untere Denkmalbehörde Bescheinigungsbehörde ist (Gebäude oder Gebäudeteile, gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen). Die Einzelheiten hierzu werden im Runderlass unter Nr. 2 erläutert. Nicht erfasst werden von diesem Erlass die Kulturgüter des § 10 g Abs. 1 Nr. 4 EstG (Mobiliar, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive). Für diese Kulturgüter werden die Bescheinigungen zur Erlangung einer Steuervergünstigung von anderen Behörden ausgestellt.

Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern

Bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die als Baudenkmal unter Schutz gestellt sind, können für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anstelle der üblichen linearen Abschreibung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 7 i EStG. Hinsichtlich der Beträge, die im Rahmen der erhöhten Absetzungen jährlich in Anspruch genommen werden können, muss wie folgt unterschieden werden:

Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist, wurde der jährliche Absetzungsbetrag gemindert und die Abschreibungsdauer verlängert. Es können dann abgezogen werden: im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und den folgenden sieben Jahren jeweils 9% der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7%.

Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können vom Jahr der Fertigstellung an zehn Jahre lang 10 % der begünstigten Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Als Beginn bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Vorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind (das ist bei Baudenkmälern wegen der Genehmigungspflicht nach § 9 DSchG regelmäßig der Fall), ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden. In allen anderen Fällen ist der tatsächliche Baubeginn ausschlaggebend.

Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern hängt sowohl von denkmalrechtlichen als auch von steuerrechtlichen Voraussetzungen ab.

Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Anschaffungs-/oder Herstellungskosten

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören ebenfalls zu den Aufwendungen für das Gebäude, die nur verteilt auf einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden (vgl. Abschnitt B. I.). Nachträgliche Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude nach der Anschaffung in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn der Zustand des Gebäudes nach dem Erwerb wesentlich verbessert wird oder das Gebäude erweitert wird. Dies wird bei Baudenkmälern häufig der Fall sein. Bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die normalerweise nur im Rahmen der Gebäude-AfA mit dem für das Gebäude maßgebenden Vom-Hundert-Satz abgesetzt werden können, bietet die Steuervergünstigung des § 7 i EStG bei Baudenkmälern die Möglichkeit einer erhöhten Absetzung (vgl. Abschnitt B. III.).

Erhaltungsaufwendungen, die der Einkunftserzielung dienen, können im Gegensatz zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in voller Höhe im Jahr ihrer Verausgabung abgezogen werden. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Kosten für die laufende Instandsetzung des Baudenkmals.

Aber auch Erneuerungen von in dem Gebäude bereits enthaltenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen führen grundsätzlich zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, durch die Erneuerungen wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert (Herstellungskosten) oder aber es wird durch die Erneuerungen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt (Anschaffungskosten).

Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel

Ausbesserungsarbeiten, Erneuerung des Außenputzes und der Außenverkleidung, Reparatur des Daches, der sanitären Anlagen, der Heizung, der Fenster, Austausch von defekten Teilen und sonstige Renovierungsarbeiten. Neben der Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Verausgabung steuermindernd geltend zu machen können sie unter bestimmten Voraussetzungen auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (vgl. Abschnitt B. IV.).

Sind im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Schaffung eines betriebsbereiten Zustandes, zur Erweiterung des Gebäudes oder Maßnahmen, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen (wesentliche Verbesserung), als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich - gegebenenfalls im Wege der Schätzung in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, die mit den jeweiligen Aufwendungsarten im Zusammenhang stehen. Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen, die für sich genommen teils Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, teils Erhaltungsaufwendungen darstellen, sind jedoch dann insgesamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten im sachlichen Zusammenhang stehen.

Die Frage, inwieweit sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder nur über einen längeren Zeitraum absetzbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen, haben die Finanzämter zu entscheiden. Auf Antrag geht das Finanzamt jedoch von Erhaltungsaufwendungen aus, wenn der Aufwand für die Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) beträgt.

Besonderheiten gelten für Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Aufwendungen auch dann als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln, wenn es sich nach den zuvor genannten Kriterien an sich um Erhaltungsaufwendungen handeln würde. Voraussetzung hierfür ist es u. a., dass die Aufwendungen (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes 15% des Kaufpreises des Gebäudes (ohne Grundstückswert) übersteigen (so genannte 15%-Grenze). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die gesetzliche 15%-Grenze gilt für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist. Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren vorgenommen werden, gelten hierfür als eine Maßnahme.

Bei Gebäuden und Gebäudeteilen, die als Baudenkmal unter Schutz gestellt sind, können für nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anstelle der üblichen linearen Abschreibung erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen werden. Rechtsgrundlage hierfür ist der § 7 i EStG. Hinsichtlich der Beträge, die im Rahmen der erhöhten Absetzungen jährlich in Anspruch genommen werden können, muss wie folgt unterschieden werden:

Für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist, wurde der jährliche Absetzungsbetrag gemindert und die Abschreibungsdauer verlängert. Es können dann abgezogen werden: im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme und den folgenden sieben Jahren jeweils 9% der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7%.

Für Baumaßnahmen, mit denen vor dem 1. Januar 2004 begonnen worden ist, können vom Jahr der Fertigstellung an zehn Jahre lang 10 % der begünstigten Kosten steuermindernd abgesetzt werden. Als Beginn bei Baumaßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Bei baugenehmigungsfreien Vorhaben, für die Bauunterlagen einzureichen sind (das ist bei Baudenkmälern wegen der Genehmigungspflicht nach § 9 DSchG regelmäßig der Fall), ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem die Unterlagen bei der Behörde eingereicht werden. In allen anderen Fällen ist der tatsächliche Baubeginn ausschlaggebend.

Die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern hängt sowohl von denkmalrechtlichen als auch von steuerrechtlichen Voraussetzungen ab.

Für den Erwerb einer eigengenutzten Wohnung, die sich in einem Baudenkmal befindet, kann unter den allgemeinen Voraussetzungen des Eigenheimzulagengesetzes (Objektbeschränkung, Einkunftsgrenze) eine Eigenheimzulage gewährt werden, wenn der notarielle Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossen wurde. Nach diesem Stichtag erworbene Wohnungen können nicht mehr durch Eigenheimzulage gefördert werden. Die Zulage wird dem Eigentümer auf einmaligen Antrag nach Bezug der Wohnung acht Jahre lang gewährt (Förderzeitraum) und beträgt 1% der Anschaffungskosten (einschließlich Grund und Boden), höchstens jedoch 1.250 Euro pro Jahr (Fördergrundbetrag). Höchstbemessungsgrundlage ist mithin ein Betrag von 125.000 Euro.

Sind Kinder vorhanden, für die der Eigentümer Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhält, erhöht sich der Fördergrundbetrag um 800 Euro pro Kind und Jahr (Kinderzulage). Einer Bescheinigung der Denkmalbehörde bedarf es nicht.

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von zwei Jahren nach Anschaffung der Wohnung durchgeführt werden oder im Förderzeitraum entstandene nachträgliche Herstellungskosten können bis zum Erreichen dieser Höchstgrenze in die Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage einbezogen werden, es sei denn, der Eigentümer beansprucht hierfür die Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder 2 EStG. Angesichts einer Höchstbemessungsgrundlage von 125.000 Euro, die im Regelfall schon durch den Kaufpreis ausgeschöpft werden dürfte, wird für nachträgliche Herstellungskosten oder Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die denkmalpflegerisch notwendig sind, die Inanspruchnahme der Abzugsbeträge nach § 10 f Abs. 1 oder Abs. 2 EStG vorrangig in Betracht kommen.

Eine Immobilie unter Denkmalschutz ist meist nicht nur ein sanierungswürdiges Kleinod. Sie kann auch erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen.

Das Einkommensteuergesetz (EstG) lässt verschieden Abschreibungsarten für denkmalgeschützte Immobilien zu. Beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie sowie der Sanierung des Objekts kommt steuerlich § 7h i EstG in Betracht. § 7h i EstG definiert die Möglichkeit der erhöhten Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen und findet auch Anwendung bei der Investition und der Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien.

§ 7h EstG setzt voraus, dass es sich um eine Investition in einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich handelt. Der Bauträger schließt dann einen Sanierungsvertrag mit der Stadt ab. Der Vorteil dieses Vorgehen für den Kunden ist, dass die Höhe der anerkannten Sanierungskosten schon am Anfang der Sanierung feststeht – so dass die Abwicklung einfach ist und die Auflagen nach § 7h EstG weniger streng sind.

§ 7i EstG unterscheidet zwischen zwei Gruppen von Gebäuden, nämlich Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach dem jeweiligen Landesrecht ein Baudenkmal sind und Gebäuden oder Gebäudeteilen, denen war der Rang oder das Alter eines Baudenkmals fehlt, die jedoch zu Gesamtanlagen gehören, die als Ensemble geschützt sind. Die Gestaltung eines Innenhofs oder die Neuerrichtung einer Tiefgarage wären nicht steuerbegünstigt. Nach § 7i EstG sind die Auflagen für die Sanierung eines Einzeldenkmals – und um Einzeldenkmäler geht es bei diesem Paragraphen – sehr hoch. Zu Beginn der Sanierung erstellt das Denkmalamt eine vorläufige Bescheinigung über die Höhe des Sanierungskostenanteils und damit über die Höhe der steuerlich relevanten Abschreibung. Erst nach der Sanierung erhält der Eigentümer eine finale Bescheinigung. Hier kann es zu einer Abweichung zwischen vorläufiger und endgültiger Höhe der Sanierungskosten von 3-5 Prozent kommen. Dennoch lohnt sich die Sanierung.

§ 7h i EstG kann dem Eigentümer eines Baudenkmals erhebliche Steuervorteile bringen. Bei Gebäuden im Sinne des Denkmalschutzes kommt die lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung) nach § 7h i EstG in Betracht. Bei § 7h i EstG kann der Kunde die VOR der Sanierung vorhandene Altbausubstanz mit 2 Prozent der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurde, bzw. jährlich 2,5 Prozent über 40 Jahre für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden. Das gilt allerdings nach § 7h i EstG nur für Anleger und nicht für Selbstnutzer. Dazu kommt die Abschreibung für die Sanierungskosten: Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können den Sanierungsanteil über 12 Jahre vollständig abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung je 9 Prozent des Sanierungsanteils, in den darauf folgenden vier Jahren je 7 Prozent. Eigennutzern ermöglicht eine Investition in den Denkmalschutz, die Sanierungskosten über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9 Prozent steuerlich geltend zu machen.