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/ Immobilienwirtschaft

Was ist beim Kauf einer Denkmalimmobilie zu beachten?

Der Denkmalschutz in Deutschland genießt seit jeher eine Sonderstellung und wird mit Steuervorteilen gefördert, die weltweit einzigartig sind. Doch ein Erwerb bringt auch viele Verpflichtungen mit sich: In keinem anderen Immobilienbereich wird soviel Wert auf die Einhaltung bestimmter Regeln gelegt. Woher weiß beispielsweise ein Laie, ob der Kaufpreis für eine ihm angebotene Immobilie gerechtfertigt ist und was beim Kauf grundsätzlich zu beachten ist? Wir haben hierzu die wichtigsten Regeln zusammengestellt:

1. Kaufpreis

Als Faustregel gilt: Der Kaufpreis einer hochwertigen Denkmalimmobilie liegt ca. 20 bis 30 % höher als der einer vergleichbaren Neubauimmobilie. Dies liegt teilweise am sehr hohen und besonders in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Ankaufpreis für die bestehende Altbausubstanz sowie den Kosten für die nachträgliche, sehr aufwendige Entkernung und die daran anschließenden umfassenden Sanierungsarbeiten, inkl. einer modernen und zeitgemäßen Ausstattung. Wird dieser Wert deutlich überschritten, so muss es sich entweder um ein wirklich einzigartiges Objekt in exklusiver Lage handeln oder die Ausstattung des Objektes liegt im absoluten Luxusbereich.  

Doch der höhere Kaufpreis relativiert sich, da man im Laufe der Abschreibungsdauer von 10 bzw. 12 Jahren bis zu 35% des Kaufpreises durch Steuervorteile zurückerstattet bekommt. Weiterhin liegen die Mieten bei Denkmalobjekten i.d.R. deutlich über dem Markt (bis ca. 20%) und auch im Wiederverkaufsfall liegt die Wertsteigerung weit über dem Niveau z.B. von Neubauimmobilien.

2. Lage

Bei der Beurteilung des Kaufpreises spielt die Lage eine wesentliche Rolle. Daher sollten sich Kaufinteressierte unbedingt auch persönlich von der Lage des Wunschobjektes überzeugen. Auch der Kaufpreisvergleich mit Gebäuden in gleicher oder ähnlicher Lage sowie die Information über die erzielenden Mietpreise sind wichtige Indizien zur Gesamtbeurteilung. Dazu gehören auch die Überprüfung des direkten Investitionsumfeldes und die vorhandene bzw. geplante Infrastruktur. Wichtige Informationsquellen sind hier Gemeinden, Banken, Verbände sowie das Internet.

3. Baubeschreibung

Ein weiteres, sehr wichtiges Kriterium ist die Baubeschreibung. Je detaillierter diese ist, desto genauer können sich potenzielle Käufer ein Bild von der späteren Qualität der Sanierung und der Ausstattung machen. Zudem können auch Architekten und unabhängige Gutachter bei der Beurteilung der Baubeschreibung zurate gezogen werden. Gerade bei älteren Häusern gilt: Gebäude, die um die Jahrhundertwende gebaut wurden, haben in der Regel keine horizontalen und vertikalen Feuchtigkeitssperren, die das Mauerwerk vor Nässe schützen. Diese sollten auf jeden Fall durch den Verkäufer im Zuge der Sanierung nachgerüstet werden. Ebenso wichtig ist die Einsicht in erstellte Holzschutz- oder Bodengutachten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Weiterhin hat auch das Thema Energieeffizienz bei Denkmalobjekten Einzug gehalten. Wenn der Baukörper und die Sanierungsmaßnahmen die hohen Anforderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) erfüllen, können zinsgünstige Darlehen im Rahmen der Programme 151 (Energieeffizienz Denkmal) und Programm 159 (altersgerechtes Umbauen) in Anspruch genommen werden, bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit zu 0,75% Zins (Stand Jan 2018) und einem nicht rückzahlbaren Tilgungszuschuss von bis zu 12.500 Euro. Leider sind die bautechnischen Voraussetzungen nicht bei allen Denkmalobjekten gegeben, fragen Sie uns gerne bei Bedarf nach weiteren Informationen zu diesem Thema.

4. Bauträger

Die Erfahrung und Bonität des Bauträgers ist elementar. Es ist dringlich empfehlenswert, sich im Grundbuch darüber zu informieren, wie hoch die Immobilie durch die Bauträgerfinanzierung belastet ist. Geschäftsberichte, Bankauskünfte oder Ratings bieten zusätzlich Klarheit. Wichtige Fragen nach Referenzobjekten, der Anzahl der bereits erfolgreich sanierten Immobilien, der Einhaltung geplanter Fertigstellungstermine und laufende Überwachung der Sanierung inkl. Abnahme und Erstellung eines Gutachtens durch den TÜV muss der Bauträger routiniert beantworten können. Denn diese Informationen geben zuverlässigen Aufschluss über die Seriosität des Verkäufers. Ein weiterer, besonders für Kapitalanleger interessanter Punkt ist der Nachweis der tatsächlich durch das Denkmalamt nach Fertigstellung bescheinigten Sanierungskostenanteile bei realisierten Objekten: Gab es z.B. starke Abweichungen gegenüber den anfänglichen Prognosen, so sollte man im Vertrag entsprechende Zusatzsicherheiten einbauen lassen.

5. Vermittler

Auch Informationen über den Vermittler selbst sind wichtig. Ist er spezialisiert auf denkmalgeschützte Immobilien und verfügt er nachweislich über langjährige Erfahrung in diesem Bereich, kann er meistens die richtigen Antworten geben. Hat er jedoch einen „Bauchladen“ – etwa aus Versicherungen, Beteiligungen, alternativen Geldanlagen, Neubau- und Pflegeimmobilien – ist er die falsche Beratungsperson. Nur ein Spezialist mit entsprechender Erfahrung sollte hier als kompetenter Partner gewählt werden. Auch die Frage, wie lange ein Vermittler bereits auf dem Markt agiert, ist aufschlussreich. Und lassen Sie sich nie dazu drängen, einen Notarvertrag zu unterzeichnen – es ist Ihr Geld!

„Hält sich ein Investor vor Objektkauf an diese kleinen, aber wichtigen Regeln, so kann er sich und sein Kapital vor bösen Überraschungen schützen“, empfiehlt Joachim Bongard.

Zusammenfassend kann man sagen, dass eine Denkmalimmobilie im Vergleich zur Neubau- oder Bestandsimmobilie eine hochrentable Investition darstellt – wenn man verschiedene Gebote beachtet und sich bei der Beratung und beim Erwerb sowie der späteren Bauausführung und steuerlichen Umsetzung auf seriöse Partner mit einem umfassenden Erfahrungspotential verlässt.

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