Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung der Denkmalimmobilie ist ein Dokument, mit dem die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses oder eines Grundstücks in einzelne Teile dokumentiert wird. Bei einem Mehrfamilienhaus ist dies beispielsweise der Fall, wenn einzelne Wohnungen veräußert, vermietet oder belastet werden sollen. Die Teilungserklärung beschreibt also, welche Flächen der Immobilie oder des Grundstücks zum Wohn- bzw. Gemeinschaftseigentum gehören. Dabei muss auch Sondereigentum an den definierten Eigentumswohnungen begründet werden. Die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum erfolgt entsprechend den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes. Diese besagen beispielsweise, dass der Weg zum Haus Gemeinschaftseigentum ist.

Außerdem definieren sie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung des Baudenkmals ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern auch, wenn eine einzelne Wohneinheit vermietet werden soll. In dem Fall regelt sie, welcher Teil der Fläche gemeinschaftlich genutzt werden darf und was ausschließlich der Privatnutzung vorbehalten ist. Darunter fallen in der Regel auch Gärten, Rasenflächen, Flure, Gänge, Treppenhäuser und Fahrstühle. Das Sondereigentum beschreibt nicht nur die Wohneinheit selbst, sondern auch dazugehörige Flächen wie Abstellräume, Keller, Garagen oder Stellplätze.

Nur wenn eine Teilungserklärung der Denkmalimmobilie vorliegt, können einzelne Einheiten davon verkauft oder belastet werden. Fehler in der Teilungserklärung der Denkmalimmobilie können zu Problemen und Rechtsstreitigkeiten führen. Daher sollten sich Käufer gewissenhaft absichern und die Teilungserklärung notariell beglaubigen lassen. Die Beglaubigung ist zwar mit Kosten verbunden, bietet im Streitfall aber auch Absicherung. Denn: Der Notar bürgt für die rechtlich einwandfreie Erklärung.

Teilungserklärung der Denkmalimmobilie – Die Inhalte

Die Teilungserklärung umfasst in der Regel 20 bis 40 Seiten. Diese beinhalten alle Wohnungsgrundrisse, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Baubeschreibung Ihrer Immobilie. Außerdem beschreibt die Teilungserklärung nicht nur die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausverwaltung, sondern auch die Beschlussfassungsvoraussetzungen aus der Eigentümerversammlung.

Die Teilungserklärung gilt für alle Eigentümer des Objektes in gleichem Maße und ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages. In manchen Fällen ändert sich die Teilungserklärung im Nachhinein. Das passiert beispielsweise durch Zusammenlegung von Wohnungen, Grundrissveränderungen oder Veränderungen der Baubeschreibung. Betreffen diese Änderungen alle Eigentümer, so müssen sie ebenfalls notariell beurkundet werden. Darüber hinaus wird ein Nachtrag zur Teilungserklärung erstellt, der jedem Eigentümer zugestellt werden muss.

Aufteilung des Eigentums der Denkmalimmobilie

Die Grundlage für die Teilungserklärung Ihrer Immobilie bildet der detaillierte Aufteilungsplan. Auf dieser Basis werden die Mieteigentumsanteile jeder einzelnen Wohneinheit festgelegt. Außerdem sind Grenzen zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum vermerkt. So können die Kostenanteile der jeweiligen Eigentümer einzeln definiert werden. Fallen Sanierungen am Gemeinschaftseigentum an, lässt sich so leichter der Kostenanteil pro Eigentümer definieren. Außerdem haben Eigentümer mit einem höheren Mieteigentumsanteil meist auch ein höheres Stimmgewicht bei Eigentümer-Versammlungen.

Gemeinschaftsordnung der Denkmalimmobilie

Die Gemeinschaftsordnung wird auch Satzung oder Mieteigentümerordnung genannt. Dabei handelt es sich um ein separates Dokument, das der Teilungserklärung des Baudenkmals beigefügt wird. In der Gemeinschaftsordnung einer Immobilie wird festgehalten, welche Gebäudeteile zu welchem Eigentümer gehören. Die Gemeinschaftsverordnung kann die Regeln der Teilungserklärung erweitern oder für Abweichungen von dieser sorgen. Die Festlegung einer Gemeinschaftsordnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, allerdings wird sie bei Mehrfamilienhäusern empfohlen. Sie definiert Rechte und Pflichten einzelner Eigentümer und kann so im Streitfall für Klarheit sorgen.

Teilungserklärung Denkmalimmobilien – Die Voraussetzungen

Die Abgeschlossenheitserklärung gehört ebenfalls zur Grundlage jeder Teilungserklärung. Sie bestätigt, dass jede definierte Eigentumswohnung alle erforderlichen Kriterien zum Wohnen erfüllt. Dafür muss beispielsweise jede Einheit über einen abschließbaren Zugang sowie über Bad und Küche verfügen. Des Weiteren muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung einen Aufteilungsplan enthalten. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung der Immobilie. Die Aufteilung des Gebäudes wird hier im Maßstab 1:100 dargestellt. Der Aufteilungsplan beinhaltet exakte Angaben zu den Wohneinheiten sowie zur Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Abgeschlossenheitserklärung beantragen Sie beim zuständigen Bauamt.

Erforderliche Unterlagen zur Beantragung der Teilungserklärung

  • Teilungserklärung oder Teilungsvertrag
  • Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • In einigen Fällen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes

Teilungserklärung richtig beantragen

Immobilieneigentümer müssen die Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Dazu sollte immer auch ein Notar zu Rate gezogen werden, denn die Bestimmungen für Grundbucheintragungen sind vielschichtig und kompliziert. Eine Teilungserklärung muss außerdem notariell beglaubigt, der Teilungsvertrag notariell beurkundet werden. Doch worin genau besteht der Unterschied?

Teilungserklärung Baudenkmal: Der Notar

Bei einer Teilungserklärung ist ein Notar zwingend notwendig: Die Erklärung wird erst dann wirksam, wenn der Notar die Unterschriften der Eigentümer beglaubigt oder die Erklärung beurkundet.

Beglaubigung der Teilungserklärung

Bei der Beglaubigung bestätigt der Notar mittels eines Beglaubigungsvermerks, dass die Eigentümer die Teilungserklärung unterschrieben haben. Die Rechtmäßigkeit der Erklärung wird hierbei nicht überprüft.

Beurkundung der Teilungserklärung

Bei der notariellen Beurkundung der Erklärung überprüft der Notar diese auf Rechtmäßigkeit und bürgt auch dafür. Diese Vorgehensweise bietet eine zusätzliche Absicherung im Falle eines Rechtsstreits.

Teilungserklärung Baudenkmal – Die Kosten

Die Gebühren für dieTeilungserklärung orientieren sich an der Hälfte des Verkehrswertes der Denkmalimmobilie. Kostet eine Immobilie also 960.000 €, so darf der Notar lediglich einen Wert von 480.000 € zu Grunde legen. Beurkundet der Notar die Teilungserklärung, so erhält er die volle Gebühr. Beglaubigt er die Erklärung lediglich ohne Prüfung, so ist ein Viertel der Gebühren fällig.

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