Kaufvertrag

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Baudenkmal Kaufvertrag

Neben der Kaufpreisaufschlüsselung der Denkmalimmobilie in Grundstück-, Altbau- und Sanierungskostenanteil sollten auf jeden Fall die vertraglichen Sicherheiten aufgeführt sein. Wir erläutern, welche Punkte Sie in Ihrem Baudenkmal-Kaufvertrag beachten sollten.

Wie erfolgt der Kauf einer Denkmalimmobilie?

Grundsätzlich gilt, dass Käufer Immobilien bzw. Grundstücke in Deutschland nur dann wirksam erwerben, wenn der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird. Jede andere Form des Erwerbs ist unwirksam.

Die drei Schritte des Immobilienkaufs

Der Kaufvertrag ist Grundlage zur Verpflichtung der Vertragsparteien. Dazu zählen vor allem die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übertragung des Eigentums.

Der Erwerb von Denkmalimmobilien in Deutschland erfolgt immer in drei Schritten:

Denkmalimmobilie Kaufvertrag: Die vertraglichen Sicherheiten

Die vertraglichen Sicherheiten tragen zur maximalen Sicherheit für Käufer und Verkäufer bei. Sie sollten in jedem Kaufvertrag einer Denkmalimmobilie aufgeführt sein.

Baudenkmal Kaufvertrag; Unterlagen prüfen

Dank der gesetzlichen Frist von 14 Tagen nach Erhalt der Kaufunterlagen haben Sie ausreichend Zeit alle Vertragswerke eingehend zu prüfen. Um sicherzugehen, sollten Sie unter Umständen zusätzliche Informationen einholen. Gerne erläutern wir Ihnen ausführlich, an welchen Stellen der Vertragswerke diese Sicherheiten aufgeführt sind und stehen Ihnen zu allen Fragen mit Rat und Tat zur Seite.

Denkmalimmobilie: Kaufvertrag als rechtliche Absicherung

"Drum prüfe, wer sich ewig bindet" – dieser Grundsatz gilt vor allem in Bezug auf eine so langfristig ausgerichtete Investition wie die Kapitalanlage in eine Immobilie. Schließlich sollte der Kaufvertrag der Denkmalimmobilie als rechtliche Absicherung für beide Vertragsparteien fungieren und somit ein maximales Maß an Sicherheit bieten. Im Nachfolgenden haben wir für Sie essentielle vertragliche Sicherheiten aufgeführt. Diese sind in einem Immobilienkaufvertrag und im Besonderen beim Erwerb einer Denkmalimmobilie unabdingbar.

Weitere Fragen zum Baudenkmal Kaufvertrag

Grundsätzlich soll ein Kaufvertrag unter gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien abgeschlossen werden. Ist dies ausnahmsweise nicht möglich, beispielweise wegen weit voneinander entfernter Wohnsitze von Käufer und Verkäufer, gibt es verschiedene Wege, einen Wohnungskaufvertrag trotzdem abzuschließen.

Angebot-Annahme-Verfahren

Nach dem „Angebot-Annahme-Verfahren” beurkundet der Käufer zunächst ein notarielles Kaufangebot bei einem Notar seiner Wahl. Dieses notarielle Angebot wird anschließend an den Verkäufer gesendet, der wiederum bei einem Notar seiner Wahl die Annahmeerklärung abgibt. Mit Beurkundung dieser Annahme wird der Vertrag wirksam geschlossen.

„Notarielle Vollmacht”

Käufer oder Verkäufer ermächtigen einem Dritten in seinem Namen den gewünschten Kaufvertrag abzuschließen.

„Vollmachtloser Vertreter”

Ein Dritter nimmt an der Beurkundung teil und unterschreibt den Vertrag. Anschließend wird dem Vertretenen der Vertrag zugesendet. Dieser muss den Vertrag  von einem Notar genehmigen lassen. Nach erfolgter Genehmigung ist der Vertrag wirksam. Alle aufgezeigten Varianten sind mit (vergleichsweise geringen) zusätzlichen Kosten der Beurkundung verbunden. Bauherren sollten sich vorab durch eine Anfrage bei dem beurkundenden Notar über die Höhe der Kosten informieren.

In Deutschland bedarf der Kauf einer Wohnung der notariellen Beurkundung. Dies bedeutet, dass beide Vertragsparteien – Verkäufer und Käufer – vor einem Notar erscheinen müssen. Der Notar liest den Kaufvertrag vor und belehrt die Anwesenden über dessen Inhalt. Der Notar ist dabei immer neutral und nimmt eine unparteiische Mittlerposition ein.

Die Durchführung des Vertrages

Zur Wirksamkeit des Vertrages müssen die Parteien den Kaufvertrag in Anwesenheit des Notars unterschreiben. Anschließend betreut der Notar die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um

  • die Überwachung der Kaufpreiszahlung,
  • die Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers,
  • die Beantragung der Löschung von Belastungen im Grundbuch, die der Käufer gemäß Kaufvertrag nicht übernimmt,
  • die Beantragung von Belastungen, die auf Veranlassung des Käufers im Grundbuch eingetragen werden sollen,
  • die Beantragung der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nach erfolgter Kaufpreiszahlung. 

Grundsätzlich trägt die Kosten der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrages und seiner Durchführung der Käufer. Die Kosten sind dabei nicht frei verhandelbar, sondern ermitteln sich nach dem „Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit”. Dieses Gesetz wiederum staffelt die Gebühren nach dem Geschäftswert. Bei der Beurkundung eines Kaufvertrages dient der beurkundete Kaufpreis als Bemessungsgrundlage.

Praxistipp zur Kosteneinschätzung

Zur allgemeinen Orientierung und ersten Grobschätzung kann man die Kosten mit ungefähr 1,5 bis 1,8 Prozent des Kaufpreises kalkulieren. Diese Schätzung beinhaltet ebenfalls die dazugehörige Abwicklung des Vertrages im Grundbuch.

Das Notaranderkonto ist ein vom Notar eingerichtetes, treuhänderisch verwaltetes Konto, das speziell für die Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises eingerichtet wird. Der beurkundende Notar ist angewiesen, ein Notaranderkonto nur in bestimmten Fällen einzurichten. Das kann entweder auf ausdrücklichem Wunsch der Kaufvertragsparteien erfolgen oder weil die Grundbuchsituation dies erforderlich machen kann. Für das Einrichten und Führen eines Notaranderkontos werden separate Gebühren fällig, die in der Regel der Käufer zu zahlen hat. 

Die Verwendung eines Notaranderkontos ist für den Käufer immer dann sinnvoll, wenn er zügig in den Besitz des Kaufgegenstandes gelangen möchte. Auf diesem Wege kann unabhängig vom Grundbuchstand ein zügiger wirtschaftlicher Eigentumsübergang erreicht werden. Ist kein Notaranderkonto vereinbart, so wird der Kaufpreis vom Notar erst dann zur Zahlung fällig gestellt, wenn die im Kaufvertrag aufgeführten Bedingungen erfüllt sind. Hier geht es insbesondere um die Auflassungsvormerkung. Diese muss zugunsten des Käufers eingetragen oder die Eintragung durch den Notar zumindest sichergestellt sein.

Ein Notaranderkonto sollte beispielsweise dann verwendet werden, wenn in Abteilung III des Grundbuches Belastungen zugunsten verschiedener Gläubiger aufgeführt sind. Finanziert der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditinstitute, ist ein Notaranderkonto ebenfalls sinnvoll.

Als Lasten-Nutzen-Wechsel bezeichnet man den wirtschaftlichen Übergang des Kaufgegenstandes vom Verkäufer auf den Käufer. Ab dem Zeitpunkt des Wechsels stehen dem Käufer die Erträge aus der Immobilie zu. Er muss ebenfalls die damit einhergehenden Bewirtschaftungskosten wie Wohngeld, Reparaturkosten und Grundsteuer sowie sämtliche Risiken tragen.

Trennung von wirtschaftlichem und tatsächlichem Eigentumswechsel

Durch Vereinbarungen im Kaufvertrag erfolgt der Lasten-Nutzen-Wechsel dabei üblicherweise unabhängig von dem Eigentumswechsel im Grundbuch. Alleinige Voraussetzung für den Lasten-Nutzen-Wechsel ist die Bezahlung des Kaufpreises vom Käufer. Der Grund für die Trennung des wirtschaftlichen vom „tatsächlichen” Eigentumswechsels liegt in der Bearbeitungszeit der Grundbuchämter. Ohne eine gesonderte Regelung über den Lasten-Nutzen-Wechsel müsste der Käufer bis zur Umschreibung des Eigentums durch das zuständige Grundbuchamt warten. Nach erfolgter Kaufpreiszahlung aber steht es dem Käufer bereits zu, seine Immobilie selbst zu nutzen oder über die Mieterträge zu verfügen.

Lasten-Nutzen-Wechsel: Steuerrechtliche Regelung

Hinweis: Für das Steuerrecht ist nicht der Eigentumswechsel im Grundbuch, sondern der Lasten-Nutzen-Wechsel entscheidend. Ab diesem Zeitpunkt muss deshalb der Käufer einer Immobile seine damit verbundenen Einnahmen angeben. Im Gegenzug hat er die Möglichkeit, eventuelle Abschreibungen geltend zu machen.

Eine Belastungsvollmacht wird in einen Kaufvertrag aufgenommen, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis finanziert. Die Vollmacht ermöglicht es ihm, das Grundbuch als Sicherheit für seine finanzierende Bank zu verwenden.

Bis der Käufer in Abteilung I des Kaufvertrages als Eigentümer eingetragen wurde, ist er auf den dort eingetragenen Verkäufer angewiesen. Dieser kann den Käufer dazu bevollmächtigen, das Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten.

Wozu dient eine Belastungsvollmacht?

Die Belastungsvollmacht dient dem Interesse des Käufers, den Kaufpreis finanzieren zu können und der Sicherheit des Verkäufers, den finanzierten Kaufpreis zu erhalten. Die Vollmacht wird der Verkäufer also nur dann erteilen, wenn sichergestellt ist, dass der aufgenommene Kredit ausschließlich zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet wird.

Ein Grundpfandrecht ermöglicht es, eine Immobile als Kreditsicherheit zu verwenden. Dafür wird das Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. So gewährt der Eigentümer der Immobilie dem Kreditgeber sein Grundstück als Pfand für eine eigene oder fremde Schuld.

Grundpfandrecht Folgen

Wird der Kredit notleidend, weil der Finanzierungsnehmer ihn nicht mehr bedienen kann, ist der Kreditgeber nach Kündigung des Kreditvertrages berechtigt, die Immobilie zu verwerten und sich aus dem Erlös zu befriedigen. Grundpfandrechte können Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden sein.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Sie wird üblicherweise von Banken als Kreditsicherheit verwendet und in Abteilung III des jeweiligen Grundbuches eingetragen. Sie berechtigt ihren Inhaber, das Vermögen des Immobilieneigentümers im Falle eines Zahlungsausfalls zu vollstrecken und sich aus dem Erlös zu bedienen.

Reihenfolge bei mehreren Grundschulden

Sind mehrere Grundschulden eingetragen, so bestimmt die Reihenfolge ihrer Eintragungen die Verteilung des Versteigerungserlöses. Der Inhaber der zuerst eingetragenen Grundschuld wird auch als erstes aus dem Versteigerungserlös bedient. Daher ist in diesem Zusammenhang von „erstrangigen” oder „nachrangigen” Grundschulden bzw. Gläubigern die Rede.

Üblicherweise liegen die Grundschuldzinsen deutlich über den Darlehenszinsen. Der Grund dafür liegt im Wesen der Grundschuld an sich: Juristisch betrachtet ist sie „abstrakt” und damit nicht abhängig von einer Forderung. Die Grundschuld bleibt also auch dann bestehen, wenn der Kreditvertrag, für den sie ursprünglich als Sicherheit bestellt wurde, nicht mehr existiert!

Grundschuldzinsen

Das gleiche gilt für die zugehörigen Zinsen. So sichern Grundschuldzinsen alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Kreditgebers gegen seinen Schuldner. Aus diesem Grund kann die Grundschuld ebenfalls für zukünftige Finanzierungszwecke Verwendung finden.

Grundschuld: Was passiert bei einem Zahlungsausfall?

Zahlt der Schuldner nicht mehr, hat die Bank das Recht, die Immobilie per Zwangsversteigerung zu verwerten. In diesem Falle gibt die Zinsklausel der Bank zum einen das Recht, ausstehende Darlehensforderungen geltend zu machen. Darüber hinaus können zusätzlich aufgelaufene Zinsen der letzten beiden Jahre vor Beginn der Zwangsversteigerung geltend gemacht werden. Außerdem darf die Bank  Zinsen, die nach Beginn der Zwangsversteigerung fällig wurden, einfordern.

Im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung kommt der Sicherungszweckerklärung eine besondere Bedeutung zu. Sie schafft die Verbindung zwischen der „abstrakten” Grundschuld und dem zwischen Bank und Käufer geschlossenen Kreditvertrag. Aufgrund dieses Sicherungsvertrages ist es der Bank nicht mehr möglich, unabhängig von der Leistungserbringung des Schuldners die Grundschuld zu verwerten.

Praxistipp zur Sicherungszweckerklärung

Richten Sie besonderes Augenmerk auf die Zweckerklärung. Sie legt fest, für welche Forderungen die zu bestellende Grundschuld als Sicherheit dienen soll und entscheidet damit über Ihr Haftungsrisiko. Kreditinstitute verwenden gerne „weite” Zweckerklärungen, die die Haftung des Kreditnehmers auch auf künftige Verbindlichkeiten ausweitet. Im Gegensatz dazu gibt es jedoch auch die „enge” Zweckerklärung, die das Haftungsrisiko auf das bestehende Kreditverhältnis begrenzt.

In Kaufverträgen wird dem Verkäufer das Recht eingeräumt, bei Zahlungsverzug sofort das gesamte Vermögen des Käufers zu vollstrecken. Er muss keinen Prozess vor Gericht führen, um den nötigen „Vollstreckungstitel” zu erlangen. Stattdessen kann er beim Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages verlangen und mit dieser beim zuständigen Amtsgericht direkt die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten. Die Zwangsvollstreckung kann entweder als Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung erfolgen. 

Die Zwangsversteigerung ermöglicht es dem Inhaber eines vollstreckbaren Forderungstitels, die belastete Immobilie zur Erfüllung seiner Forderung zu verwerten. Das Verfahren erfolgt durch eine öffentliche Versteigerung der Immobilie in den Räumen des Amtsgerichtes, in denen das betreffende Grundbuch geführt wird. 

Die Gewährleistungsansprüche des Käufers gegen den Verkäufer richten sich nach den Vereinbarungen im Vertrag. Enthält dieser keine Regelungen, gelten die gesetzlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Beim Kauf eines Neubaus oder einer kernsanierten Denkmalimmobilie hat der Käufer Anspruch auf Mängelfreiheit des Kaufgegenstandes. Dieser Anspruch gilt für die Dauer von fünf Jahren ab Kauf oder Abnahme. Eine Sache ist dabei mangelbehaftet, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. In dem Fall kann der Käufer vom Verkäufer zunächst Nacherfüllung verlangen. Scheitert diese, so ist er berechtigt, den Kaufpreis zu mindern, vom Kaufvertrag zurückzutreten und den Kaufpreis zurück zu fordern und/oder Schadensersatz zu verlangen.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument zugunsten des Käufers. Sie ist im Grundbuch in Abteilung II einzutragen und schützt den Käufer vor einer zusätzlichen Veräußerung der Immobilie durch den Verkäufer. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages vom beurkundenden Notar beantragt.

Wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist notwendig, da zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Umschreibung des Eigentums in das Grundbuch mehrere Monate vergehen können. Hat der Käufer seine Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt, hat er einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer auf Übertragung des Eigentums. Die Vormerkung sichert genau diesen Anspruch, denn sie ist ohne die Zustimmung des Käufers nicht mehr aus dem Grundbuch zu löschen. Sie dokumentiert damit gegenüber Dritten den Anspruch des Käufers auf Erlangung des Eigentums an der Immobilie.

Mit „Auflassung” bezeichnet man die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel am Grundstück. Diese Erklärung müssen die Vertragsparteien vor einem Notar abgeben. Um den Eintritt dieser Rechtsänderung zu erreichen, bedarf es anschließend noch ihrer Eintragung in das Grundbuch.

Praxistipp zur Auflassung 

Die Auflassung wird entweder direkt im Kaufvertrag erklärt oder in gesonderter Urkunde nach Zahlung des Kaufpreises. Ist die Auflassung in der Vertragsurkunde enthalten, darf der Notar Ausfertigungen des Vertrages erst erteilen, wenn der Kaufpreis bezahlt worden ist. Dieses Vorgehen verhindert, dass der Käufer die Eigentumsumschreibung selbst beim Grundbuchamt beantragt, obwohl er den Kaufpreis noch nicht bezahlt hat. Um dieses Risiko auszuschließen, besteht außerdem die Möglichkeit, die Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises zu erklären.

Der Mieter einer zum Verkauf stehenden Wohnung hat immer dann ein Vorkaufsrecht, wenn sein Mietvertrag vor der Beurkundung der Teilungserklärung abgeschlossen wurde. Außerdem dann, wenn es sich um den ersten Verkauf nach der Beurkundung der Teilungserklärung handelt. Wurde der Mietvertrag für die zum Verkauf stehende Wohnung z. B. am 01.03.2004 geschlossen und die Teilungserklärung durch den Verkäufer am 07.05.2007 beurkundet, so besteht im Falle des ersten Verkaufs der Wohnung nach dem 07.05.2007 ein Vorkaufsrecht für den Mieter.

Was bewirkt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht bewirkt, dass dem Mieter der beurkundete Kaufvertrag zur Kenntnis zu geben ist und er die Möglichkeit erhält, in diesen Vertrag einzutreten. Das Gesetz gewährt ihm für die Entscheidung, von diesem Recht Gebrauch zu machen, eine Frist von zwei Monaten. Die Frist beginnt nicht mit dem Zeitpunkt der ursprünglichen Beurkundung des Vertrages durch Käufer und Verkäufer, sondern mit Erhalt des Kaufvertrages. Der Beginn der Frist kann zu einem sensiblen und umstrittenen Thema werden. Stellt der Notar den Vertrag per Einschreiben zu und der Mieter holt das Einschreiben nicht ab, wird der Fristlauf nicht in Gang gesetzt. Gerade für den Käufer kann dieser Umstand sehr misslich sein, beispielsweise wenn ein Bankkredit vom Kaufvertrag abhängt.

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den der Mieter als reines Entgelt für die Überlassung des angemieteten Wohnraumes an seinen Vermieter zahlt.

Bruttokaltmiete

Rechnet man die kalten Betriebskosten hinzu (alle Bewirtschaftungskosten außer Heizung und Warmwasser), so ergibt sich die Bruttokaltmiete.

Bruttowarmmiete

Addiert man zusätzlich die Kosten für den Betrieb einer Warmwasserbereitung und/oder Heizungsanlage, so errechnet sich die Bruttowarmmiete.

Ein vor der Beurkundung eines Kaufvertrages über eine Wohnung abgeschlossener Mietvertrag hat bei einem Verkauf weiterhin Gültigkeit. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter ein und übernimmt sämtliche darin enthaltenen Bestimmungen.

Als Wohngeld werden umgangssprachlich die Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums bezeichnet. Diese werden aufgrund eines Wirtschaftsplanes in der Regel als monatliche Vorschüsse individuell für die einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt. Sie decken die laufenden Kosten für Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom und Telekommunikationseinrichtungen ab. Ebenfalls unter das Wohngeld fallen Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Hat ein Eigentümer seine Wohnung an einen Dritten vermietet, so kann er einen Großteil der im Wohngeld enthaltenen Kostenpositionen vom Mieter erstattet bekommen.

Ein Großteil der anfallenden Kosten ist auf den Mieter als Betriebs- und Heizkosten umlegbar. Ausnahmen bilden die Instandhaltungskosten sowie die für die Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entrichtende Verwaltergebühren. Für den Eigentümer handelt es sich bei den im Rahmen des kalkulierten Wohngeldes von ihm zu zahlenden Bewirtschaftungskosten also um durchlaufende Posten.

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