0800 9191914Kontakformular
 
Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien – Zeitzeugen unserer Geschichte

Eine Investition in Denkmalimmobilien wird steuerlich maximal gefördert, doch nur wenn man einige Spielregeln beachtet, wird sie auch zu einem optimalen Investment. 

Denkmalimmobilien in Deutschland genießen seit jeher eine Sonderstellung. Der Erhalt dieser besonderen Baukunstwerke unserer Geschichte wird mit Steuervorteilen gefördert, die weltweit einzigartig sind.

Doch ein Erwerb beinhaltet auch viele Verpflichtungen und es gilt in keinem anderen Immobilienbereich die Einhaltung einiger sehr wichtiger Regeln so sehr zu beachten wie bei Denkmalimmobilien – denn erst die sorgfältige Auswahl des entsprechenden Objektes und der Partner, die Abstimmung mit dem jeweiligen Denkmalamt und später auch mit dem Finanzamt machen diese Nische im Bereich der Immobilien zu einem Investment mit der höchsten Rendite die eine Immobilie erwirtschaften kann. 

Grundsätzlich gilt, das Denkmalschutz Ländersache ist, d.h. die Einstufung von Gebäuden als erhaltenswürdige Denkmalimmobilien und der Eintrag in die Denkmalliste wird durch die jeweilige Behörde bestimmt, ebenfalls die Anerkennung der späteren Sanierungsmaßnahmen, und damit die Höhe der als Werbungskosten abzusetzenden Sanierungskosten.

Diese anerkannten Kosten bilden die Berechnungsgrundlage für den Erhalt der Steuervorteile, denn Kapitalanleger können bei einer Investition in Denkmalimmobilien diese Kosten innerhalb von 12 Jahren zu 100% als Werbungskosten geltend machen. Aber auch Eigennutzer erhalten bei Denkmalimmobilien die einzige noch verbliebene Möglichkeit steuerliche Vorteile zu erzielen – 90% der Sanierungskosten können über immerhin 10 Jahre geltend gemacht werden. Weiterhin kann noch die ebenfalls erworbene Altbausubstanz mit 2,5% p.a. steuerlich über 40 Jahre abgeschrieben werden bei einem Baujahr vor 1925 – danach mit 2% p.a. über 50 Jahre. 

Als Grundregel kann man nennen, das alle Arbeiten und Kosten im Bereich der Aussenfassade als erhaltenswürdige Maßnahmen gelten, oftmals jedoch auch noch der Erhalt von z.B. historischen Treppenhäusern, aber auch die Aufarbeitung  alter Holzkassettentüren oder anderer bautechnischer Besonderheiten. 

Da es sich bei einer solchen umfassenden Kernsanierung von Denkmalimmobilien um einen massiven Eingriff in die Gebäudestruktur handelt, um ein solches teilweise mehr als hundert Jahre altes Gebäude auf den technischen Standard einer Neubauimmobilie anzuheben, sollten dies logischerweise nur Firmen ausführen, die in diesem Bereich nach Möglichkeit bereits jahrzehntelange Erfahrungen haben – und auch mit die entsprechenden Risiken vertraut sind. 

Denkmalimmobilien haben in den letzten Jahrzehnten immer eine höhere Wertsteigerung erzielt als Neubau- oder Bestandsimmobilien. Der Grund liegt einerseits darin, das sich diese historischen Gebäude oftmals in zentralen lagen befinden, und andererseits das Wohnen in diesen ganz besonderen Immobilien sehr begehrt ist. Nicht nur das einzigartige Wohngefühl in einem Baudenkmal mit Geschichte, sondern auch die prachtvolle Aussenfassade, die oftmals monumentalen Treppenhäuser mit zeitgenössischen Malereien, die Wohnresidenzen mit übergroßen Fenster, Deckenhöhen von teilweise bis zu 4 Metern in Verbindung mit zahlreichen Stuckelementen begeistern noch heute und führen zu hochinteressanten Preissteigerungen bei der Vermietung und beim Verkauf. 

Ein sehr wichtiges Argument für den Erwerb von Denkmalimmobilien ist natürlich neben oftmals emotionalen Gründen auch die erzielbare Rendite. Die Rendite bei der Neubau- oder Bestandsimmobilie beträgt in der Regel  4-5% p.a. Die reine Mietrendite bei Denkmalimmobilien liegt hier zwar oftmals niedriger - im Bereich von 3-4% p.a. - doch es kommt neben den Mieteinnahmen noch eine weitere sehr interessante Einnahmequelle hinzu, nämlich die Steuervorteile die in dieser Höhe nur  Denkmalimmobilien erhalten. Durch diese steuerlichen Vorteile erzielen  Denkmalimmobilien eine Nachsteuerrendite die je nach der Höhe des Einkommens im Bereich von bis ca. 7% p.a. liegt – und damit deutlich höher ist als bei der Neubauimmobilie.

Der Grund warum die Vorsteuerrendite des Baudenkmals niedriger ist als hat einen nachvollziehbaren Hintergrund. Zum Einen muss man in die Kalkulation des späteren Verkaufspreis nicht nur den Ankauf der Grundstücks und die Kosten für die Kernsanierung einbeziehen, sondern auch den leider oft sehr hohen Ankaufspreis für die noch unsanierte Altbausubstanz. Durch diese Tatsache liegt der Verkaufspreis von Denkmalimmobilien in der Regel bis zu ca. 20% höher als der Preis einer vergleichbaren Neubauimmobilie. Doch auch hier gilt zu beachten, das ein Erwerber im Abschreibungszeitraum bis zu ca. 40% des ursprünglich gezahlten Kaufpreises durch das Finanzamt zurückerstattet bekommt – dadurch ist der effektiv gezahlte Kaufpreis wiederum in der Nachsteuerbetrachtung niedriger als der einer Neubauimmobilie. 

Besonders in den letzten Jahren hat auch der Bereich der energieeffizienten Bauweise im Bereich der Denkmalimmobilien Einzug gehalten. Durch bautechnische Maßnahmen und die Verwendung von modernsten Materialen können Erwerber nun auch hier hohe zinsgünstige Fördergelder durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch nehmen. So werden Baumaßnahmen z.B. im Programm 151 (Energieeffizient sanieren) mit bis zu 100.000 Euro  zu einem Zins von aktuell 0,75% gefördert – zusätzlich wird dies noch mit einem nicht rückzahlbaren Tilgungszuschuss von bis zu 27.500 Euro belohnt. Aber auch die Nutzung von weiteren Förderprogrammen (z.B. Programm 159 – Altersgerecht umbauen – wird mit bis zu 50.000 Euro und zu einem Zins von aktuell 0,75% bezuschusst).  

Durch den Erwerb von Denkmalimmobilien mit einem hohen anerkannten Sanierungskostenanteil, in einer Lage mit Wertsteigerungspotential, und in Verbindung mit dem aktuell historisch niedrigen Zinsniveau und der Nutzung einer hohen KfW-Förderung können Kapitalanleger und auch Eigennutzer die Immobilie sehr hoch und sehr schnell entschulden – und dies durch den zusätzlichen Erhalt von maximalen Steuervorteilen fast ohne eigene Zuzahlung, eine Entschuldung innerhalb des Abschreibungszeitraums von fast 45% (je nach Höhe des individuellen Einkommens), rein aus den Einnahmen aus Miete und Steuer sind aktuell keine Seltenheit. 

Zusammenfassend kann man daher sagen, das Denkmalimmobilien im Vergleich zur Neubau- oder Bestandsimmobilie eine hochrentable Investition darstellt – wenn man verschiedene Regeln beachtet und sich bei der Beratung und beim Erwerb, sowie der späteren Bauausführung und steuerlichen Umsetzung auf seriöse Partner mit einem umfassenden Erfahrungspotential verlässt.

Erfahrungen & Bewertungen zu Artrion GmbH
Kontaktieren Sie uns

Sie interessieren sich für ein Angebot? Einfach Kontaktformular ausfüllen und wir senden Ihnen ein unverbindliches Angebot zu.

0800 9191914 0800 9191914 kostenfrei aus allen deutschen Netzen
Schicken Sie uns eine Anfrage über das Kontaktformular
*Pflichtfelder