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Die Investition

Die Vorteile - 10 gute Gründe

Laut einer renommierten Studie einer Commerzbank Tochter haben 9 von 10 Millionären Ihr Vermögen durch die Investition in Immobilien gebildet. Der Immobilienbesitz ist in Deutschland eine große Säule der Vermögensanlage. Nach dem Eigenheim sind vermietete Immobilien eine hervorragende Kapitalanlage. Sie bieten hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite und Einkommensquelle im Alter. Sie sind weniger stark von Konjunkturzyklen abhängig als z. B. eine Aktie. Wenn es heißt: "Essen und Trinken müssen die Menschen immer" gilt dies noch viel mehr für "das Dach über dem Kopf".

Hier nun einige weitere Gründe die für ein Investment im Immobilien- und hier im Besonderen im Bereich der Denkmalschutzimmobilie sprechen:

1. Der Immobilienmarkt – „Betongold“ in Deutschland

Zum Einen unterliegt der Immobilienmarkt gegenüber dem Aktienmarkt nur sehr geringen Schwankungen. In der Vergangenheit waren die Preissteigerungen bei Immobilien eher moderat, obwohl sie immer sicher waren. Diese Zeiten gehören jedoch der Vergangenheit an. Seit der Finanzkrise, in der vielen Anlegern der Unterschied zwischen Geldwert und Sachwert schmerzlich klar wurde, erfährt der Immobilienmarkt einen stetigen Aufwind. Aber nicht nur die Angst vor der steigenden Inflation, sondern auch die Bevölkerungsenwicklung mit immer mehr Singlehaushalten hat mitterweile bereits in Ballungszentren zu Wohnungsnot geführt. Das Resultat ist nachvollziehbar – steigende Preise und steigende Mieten. Weiterhin ist der deutsche Immobilienmarkt auch für ausländische Investoren sehr interessant, da die Kaufpreise gegenüber dem europäischen Ausland immer noch sehr günstig sind, was zu einer weiteren Angebotsverknappung und damit zu Preissteigerungen führt.

2. Sichere Altersversorgung

Die herkömmlichen Rentenversorgungsmodelle haben ausgedient, und können die Absicherung im Alter nur noch sehr begrenzt sicherstellen. Da es sich um eine Investition im Bereich Geldwert handelt, muss der Kunde hier ebenfalls die Inflation ins Kalkül einbeziehen. Aus diesem Grund müsste während der Laufzeit ein immer höherer Anteil des Einkommens für das gewünschte Sparziel aufgewendet werden –doch viele Kunden können diese finanzielle Belastung langfristig nicht tragen. Da die klassischen Rentenmodelle auf einem Kapitalverzehr des angesparten Kapitals beruhen, ist die steigende Lebenserwartung ist ein weiterer wichtiger Punkt, der zu einer längeren Auszahlungsdauer der Versorgungsträger führt – in Verbindung mit den niedrigeren Gewinnen der Gesellschaften hat dies in den letzten Jahren zu einer immer höheren Reduzierung des Garantiezinses und damit zu sinkenden Auszahlungen geführt.

Eine Investition in eine Immobilie, und damit einem inflationsgeschützten Sachwert, der von der allgemeinen Entwicklung im Immobilienmarkt und damit auch dem Mietmarkt profitiert, ist für viele Kunden eine hervorragende Alternative. Weiterhin kommt es hier nicht zu einem Kapitalverzehr, sondern mit den steigenden Mieten, steigt auch der Wert der Immobilie. Im Verkaufsfall nach Ablauf der Spekulationsfrist sind die erzielten Gewinne darüber hinaus steuerfrei.

3. Weltweit einmalig hohe Steuervorteile

Da bei einer Denkmalimmobilie ein sehr hoher Teil des Kaufpreises (60-80%) aus den Sanierungskosten besteht, und diese nach §7h,i und 10f des EkStG zu 100% als Werbungskosten innerhalb eines Zeitraums von 12 Jahren abgesetzt werden können, erhält der Erwerber bei einer entsprechenden Steuerprogression auf diesem Wege bis zu ca. 35% des Kaufpreises als Steuererstattung vom Finanzamt zurück. Diese Form einer steuerlichen Absetzbarkeit in einem so kurzen Zeitraum ist weltweit einmalig. In Verbindung mit den hohen Mieterträgen die in diesem Bereich erzielt werden, können daher attraktive Nachsteuerrenditen bis zu 7-8% p.a. realisiert werden.

4. Inflationsschutz

Das Investieren in sogenannte Geldwerte (Sparbuch, Lebensversicherungen, Bausparverträge etc.) wird durch die Inflationsrate massgeblich beeinflusst, da der Wert des Geldes durch die Geldmenge und die gleichzeitig vorhandene Gütermenge definiert wird. Beträgt die Inflationsrate z.B. 3% und man erhält eine Verzinsung z.B. auf dem Sparbuch von 2% so erzielt man sogar einen realen Kaufkraftverlust von 1% p.a. Da die Inflationsrate jedoch steigend ist, die Verzinsungen nicht in gleichem Maße steigen macht ein Investment ausschliesslich in reine Geldwerte wenig Sinn.

Die Denkmalimmobilie stellt eine hochinteressante Alternative dar. Als klassischer Sachwert partizipiert die Immobilie sogar von der Inflation. Die Preise für Grundstücke, Bauleistungen und Materialen steigen mit der Inflation. Die Neuerstellung wird somit teurer und der Immobilienmarkt zeichnet die Preisentwicklung nach. Auch die Mieten und somit das Einkommen, welches durch die Immobilie erzielt wird, steigen mit der Inflation. Die Investition in eine Immobilie stellt somit einen hervorragenden Schutz gegen inflationäre Entwertung Ihrer Kapitalanlage dar.

5. Hohe Freibeträge bei Vererbung

Ein weiterer wichtiger Kaufaspekt für die Immobilie als Kapitalanlage bieten die hohen Freibeträge im Erbfall. Seit 2009 werden Immobilien im Erbfall mit dem Verkehrswert berechnet, die Freibeträge wurden ebenfalls neu festgelegt und betragen für den Ehegatten 500.000 € und für die Kinder jeweils 400.000 €. Durch diese hohen Freibeträge kann ein Immobilienvermögen ohne Abfluss von Erbschaftssteuer an die Angehörigen übergeben und gesichert werden.

6. Steuerfreie Gewinne erzielen

Untersuchungen zeigen, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer verminderten Rendite führt. Dies liegt einmal an den Transaktionskosten, zum anderen an der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein-und Ausstieg in einen Markt zu treffen. Eine Kapitalanlagenimmobilie sollte immer langfristig betrachtet werden, so dass solche Probleme nicht auftreten können. Die Spekulationsfrist in Deutschland beträgt 10 Jahre, dies bedeuted das Gewinne die nach Ablauf dieser Haltefrist realisiert werden, steuerfrei vereinnahmt werden können. Dies ist im Vergleich mit anderen Anlageformen ein weiteres Ausnahmekriterium das für die Immobilie spricht.

7. Hohe Rendite und Wertsteigerung

Laut renommierten Studien werden Denkmalimmobilien von Mietern genauso wie von Kapitalanlegern und Eigennutzern gegenüber Neubauimmobilien bevorzugt, mehr als 80% der Deutschen sind dieser Meinung. Da es sich bei jeder Denkmalimmobilie um ein „Einzelstück“ handelt, und sich diese Immobilien bevorzugt in Zentrumslagen befinden, werden sehr hohe Mietrenditen erzielt. Das Wohnen in Denkmälern ist „in“ und wer ein entsprechendes Einkommen erzielt, erfüllt sich diesen einmaligen Wohntraum. Da darüberhinaus nur ca. 1 Million aller Immobilien in Deutschland Denkmalimmobilien sind ist eine Wertsteigerung schon fast vorprogrammiert. Durch die hohen steuerlichen Vorteile können in diesem speziellen Bereich der Immobilieninvestition Nachsteuerrenditen von bis zu 7-8 % p.a. erzielt werden.

8. Historisch niedriges Zinsniveau

Die Zinsen auf den globalen Kapitalmärkten befinden sich schon seit Jahren im Abwärtstrend und haben aktuell wieder einmal ein historisch niedriges Niveau erreicht. Immobilienkäufer profitieren von dieser Entwicklung, da sie durch die niedrige Belastung an Zinsen für die Bank die Immobilie schneller entschulden können. Wählt man aufgrund dieser Voraussetzungen einen langen Zinsfestschreibungszeitraum, so bleiben die Aufwendungen kalkulierbar und niedrig, während die Preise und Mieten nach und mit der Inflation steigen werden. Da es auch bei Denkmalimmobilien darüberhinaus noch die Möglichkeit gibt zinsgünstige Darlehen von der KfW im Falle einer energetischen Sanierung zu erhalten, wird dieser Effekt noch einmal verstärkt – ideale Voraussetzungen eine Immobilie mit einem minimalen effektiven Eigenkapitaleinsatz zu erwerben.

9. Werte weitergeben

Denkmalimmobilien sind nicht nur wunderschön, sondern ein sehr wichtiger Teil unserer Kultur und Geschichte. Der Staat kann die teilweise sehr aufwendige Wiederherstellung dieser Gebäude nicht finanzieren, aus diesem Grund wurden steuerliche Anreize geschaffen die Privatinvestoren hochattraktive finanzielle Vorteile bringen, dabei gleichzeitig der Erhalt dieser Gebäude gesichert ist und damit an die nachfolgenden Generationen weitergegeben werden kann. Mit einem Investment in eine Denkmalimmobilie tragen sie dadurch nicht nur zum Erhalt der durch Denkmäler geprägten Städtebilder bei, sondern geben auch Ihren Nachkommen die Gelegenheit sich an diesen Baukunstwerken zu erfreuen.

10. Realeigentum

Eine Immobilie ist ein grundbuchrechtlich abgesichertes Realeigentum, und kann jederzeit beliehen, vererbt und verkauft werden (Spekulationsfrist beachten). Diese Handelbarkeit ist ein weiterer wichtiger Vorteil der Immobilie gegenüber Fonds- oder Beteiligungsgesellschaften, da hier oft der „Zweitmarkt“ ein Problem darstellt. Zusätzlich kann eine bezahlte Immobilie jederzeit zinsgünstig beliehen werden und so die Finanzierungskosten für einen eventuell benötigten Kredit deutlich gesenkt werden.

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