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Der Ablauf

Das Grundbuch - Was wird verkauft?

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt präzise aufgenommen. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Nach dem Grundbuch wird das Objekt bezeichnet. Die Beteiligten sollten das genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was hier auch genannt ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die der Käufer unbedingt kennen muss. So ist es wichtig, ob beispielsweise ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist.

Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken (z. B. gemeinsame Hofeinfahrt) oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich auf jeden Fall eine genauere Überprüfung.

Welche Funktion hat das Grundbuch?

Sämtliche Grundstücke in Deutschland, sei es eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Baugrundstück, unterliegen dem Grundbuchzwang, d. h. für sie muss es ein Grundbuch oder ein eigenständiges Grundbuchblatt geben. Der Erwerber einer Immobilie wird somit nicht bereits Eigentümer mit Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie, sondern erst mit der Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch!

Vor jedem Abschluss eines Kaufvertrages sollte deshalb der Käufer Einblick in das zuständige Grundbuch nehmen, um sich Klarheit über die Rechtsverhältnisse zu verschaffen und um insbesondere zu überprüfen, ob die andere Vertragspartei (Verkäufer) auch tatsächlich Eigentümer des Vertragsgegenstandes ist. Nur wer in Abteilung I des Grundbuches eingetragen ist, der ist auch Eigentümer der Immobilie. Nur die dort genannte Person oder auch Gesellschaft ist also in der Lage, das Eigentum am Kaufgegenstand auf den Käufer zu übertragen.

Was ist der öffentliche Glaube des Grundbuches?

Das Grundbuch kann Gewissheit über die Rechtsverhältnisse des betreffenden Grundstückes nur dann verschaffen, wenn jeder sich auf die darin enthaltenen Angaben verlassen kann. Es gilt deshalb die Vermutung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem entsprechend Berechtigten auch zusteht. Der öffentliche Glaube gilt jedoch nur zugunsten des „Gutgläubigen. Gutgläubig ist, wem eine Unrichtigkeit der Eintragung im Grundbuch nicht bekannt ist. Eine dort in Abteilung I genannte Person darf dementsprechend als Eigentümer betrachtet werden, so lange dem Erwerber nicht bekannt ist, dass diese Angabe unrichtig ist. Wer also gutgläubig von jemanden erwirbt, der hat einen Anspruch auf Eigentumsübertragung, selbst wenn der Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie ist, obwohl das Grundbuch ihn als solchen ausweist!

Keine Regel ohne Ausnahme: Ausgenommen davon sind Erwerbsvorgänge durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung und Angaben, die den wirtschaftlichen Gehalt des Grundstückes betreffen.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch ist unterteilt in die folgenden Bereiche:

Aufschrift

Die Grundbuch Aufschrift, auch Grundbuch Deckblatt genannt, enthält neben der Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Blattes in den meisten Fällen auch noch den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden Grundstücke aufgeführt. Es besteht aus Angaben, die vom Katasteramt vorgeschrieben werden. Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem die Grundstücke unter Nummern aufgeführt sind. Die Karten des Katasteramtes sind nach Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung wird in einzelne, fortlaufend nummerierte Flure untergliedert; für jede Flur wird deshalb eine Flurkarte erstellt. Die in der Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführten Grundstücke werden „Flurstück” oder „Parzelle” genannt.
In das Grundbuch Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte / Grunddienstbarkeiten z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte vermerkt werden. Weiterhin enthält das Bestandsverzeichnis die Spalten „Bestand”, „Zuschreibungen” und "Abschreibungen". In der Spalte „Bestand” ist eingetragen, von welchem Grundbuch das Grundstück übernommen wurde, ob es durch Teilung oder Verbindung - Bestandteilszuschreibung oder Vereinigung entstanden ist, und in der Spalte „Abschreibungen” wird die Übertragung des Grundstücks oder eines Teiles des Grundstückes in ein anderes Grundbuchblatt eingetragen.

I. Abteilung

In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten, zum Beispiel werden hier der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können Auflassung, Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Der Begriff Auflassung beschreibt dabei die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.

II. Abteilung

Mit Ausnahme der Grundpfandrechte werden in Abteilung II des Grundbuches sämtliche Lasten und Beschränkungen aufgeführt. Hierbei kann es sich um Wohnungsrechte oder Dienstbarkeiten handeln. (Dienstbarkeiten beschränken den Eigentümer, in dessen Grundbuch diese eingetragen ist, in der Benutzung seines Grundstücks.) Außerdem erfolgt in dieser Abteilung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers der Immobilie.

III. Abteilung

In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.

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