Denkmal vs. Neubau

Altbau oder Neubau? Immobilien-Investments im Vergleich

Beim Thema Immobilien spaltet sich die Gesellschaft in zwei Lager. Die einen bevorzugen es modern, minimalistisch und neuwertig. Die anderen wissen um den Charme eines originalgetreu sanierten Altbaus, der die Bewohner in andere Zeiten versetzt. Vorteile bieten grundsätzlich beide Optionen. Ein Neubau punktet vor allem mit einer energieeffizienten Bauweise sowie moderner Ausstattung. Hohe Decken, Stuck, alte Holzböden und aufwendig erhaltene Details eines Altbaus lassen Nostalgiker-Herzen höherschlagen. Doch die Frage, ob ein Denkmal besser als ein Neubau ist, lässt sich nicht in einem Satz beantworten.

Ähnlich verhält es sich beim Thema Immobilien-Investments: Einige Investoren schwören auf Neubauten, da in der Regel zunächst keine Sanierungskosten anfallen. Andere wiederum nutzen die hohen staatlichen Subventionen und Steuervorteile. Sie lassen ihren Altbau fachgerecht sanieren und werden im Anschluss mit hohen Renditen belohnt.

Denkmal und Neubau im Vergleich

Bei einem Neubauhandelt es sich um ein Objekt mit hochwertiger neuer Substanz – ein vermeintlicher Vorteil In den ersten 20 Jahren nach dem Kauf muss schließlich weder mit aufwendigen Sanierungen noch mit größeren Ausbesserungen gerechnet werden. Auch im Hinblick Nachhaltigkeit, Energieverbrauch und Umweltschutz kann ein Neubau punkten. Durch doppelt oder dreifach verglaste Fenster und modernste Isolierungen wird der Wärmeverlust oftmals auf ein Minimum reduziert.

Energieeffizienz und Denkmalimmobilien schließen sich jedoch heutzutage nicht mehr aus. Denn wer seine Denkmalimmobilie sanieren lässt, kann ebenfalls von großen Vorteilen profitieren. Bei einer fachmännischen Sanierung eines Baudenkmals werden beispielsweise Türen und Fenster so modernisiert, dass sie sowohl den strengen Vorgaben bei  Denkmalsanierung als auch modernsten Enegergieeffizienz-Standards entsprechen.  

Altbau oder Neubau: Die Nachsteuerrendite

Aus finanzieller Sicht und bezugnehmend auf die Nachsteuerrendite bietet die Denkmalimmobilie erhebliche Vorteile gegenüber dem Neubau. Das liegt zum einen an denstaatlichen Zuschüssen für eine Denkmalsanierung, zum anderen an den im Anschluss höheren Mieteinnahmen.

Oftmals wird angenommen, dass der Bauträger bei einer Denkmalimmobilie die zu erwartende Steuererstattung in einem "erhöhten" Kaufpreis bereits mit einbezogen hat. In der Regel ist das aber nicht der Fall. Liegt ein höherer Kaufpreis vor, ergibt sich dieser vorrangig aus dem Zustand des Hauses und aus der Komplexität der bevorstehenden Kernsanierung. Alte Bausubstanz wieder in den Originalzustand zu versetzen ist erfahrungsgemäß kostenintensiver als ein Neubau.

Denkmal besser als Neubau

Ein direkter Vergleich der Nachsteuerrendite* von einem Baudenkmal und einer Neubauimmobilie ist oftmals problematisch. Und dennoch: auf Basis gleicher Parameter und einer vergleichbaren Kalkulationsgrundlage ist ein Vergleich dieser beiden Kapitalanlagen möglich. Die Kalkulationsgrundlage ist der Versuch, die unterschiedlichen Nachsteuerrenditen beim Erwerb einer Denkmalimmobilie im Vergleich zu einer Neubauimmobilie darzustellen. Voraussetzung sind ähnliche Parameter. Das führt zur folgenden Ausgangssituation: Die zu vergleichenden Musterobjekte befinden sich in einer guten Lage eines Ballungsgebiets und verfügen über eine vergleichbare Ausstattung. So kann angenommen werden, dass ein vergleichbarer Kaufpreis vorliegt und eine vergleichbare Miete erzielt wird.

Anhand der Musterkalkulation lässt sich leicht erkennen, dass die Nachsteuerrendite einer Denkmalimmobilie höher ist als die einer Neubauimmobilie. Reduziert sich der Kaufpreis der Neubauimmobilie im Vergleich zum Baudenkmal, verändert sich natürlich auch die Nachsteuerrendite zu Gunsten des Neubaus.

Sehr gerne berechnen wir auch für Ihre Denkmalimmobilie die zu erwartende Nachsteuerrendite. Bitte nehmen Sie auch zur Kenntnis, dass diese "Musterkalkulation" auf reinen Annahmen basiert und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

*Die Nachsteuerrendite bezieht sich bei der Musterkalkulation lediglich auf den Kaufpreis in Relation zur Einnahme. Die Einnahme besteht in dem Fall aus den Mieteinnahmen und der Steuererstattung. Durch Hinzufügen der Erwerbsnebenkosten, der Finanzierungskosten und der umlagefähigen Nebenkosten in der Vermietung, verändert sich das Ergebnis.

 

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