Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Anschaffungs-oder Herstellungskosten

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören ebenfalls zu den Aufwendungen für das Gebäude, die nur verteilt auf einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden (vgl. Abschnitt B. I.).
DenkmalschutzNachträgliche Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude nach der Anschaffung in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn der Zustand des Gebäudes nach dem Erwerb wesentlich verbessert wird oder das Gebäude erweitert wird. Dies wird bei Baudenkmälern häufig der Fall sein. Bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die normalerweise nur im Rahmen der Gebäude-AfA mit dem für das Gebäude maßgebenden Vom-Hundert-Satz abgesetzt werden können, bietet die Steuervergünstigung des § 7 i EStG bei Baudenkmälern die Möglichkeit einer erhöhten Absetzung (vgl. Abschnitt B. III.).

Erhaltungsaufwendungen, die der Einkunftserzielung dienen, können im Gegensatz zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in voller Höhe im Jahr ihrer Verausgabung abgezogen werden. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Kosten für die laufende Instandsetzung des Baudenkmals.

Aber auch Erneuerungen von in dem Gebäude bereits enthaltenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen führen grundsätzlich zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, durch die Erneuerungen wird das Gebäude über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert (Herstellungskosten) oder aber es wird durch die Erneuerungen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt (Anschaffungskosten).

Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:
Ausbesserungsarbeiten, Erneuerung des Außenputzes und der Außenverkleidung, Reparatur des Daches, der sanitären Anlagen, der Heizung, der Fenster, Austausch von defekten Teilen und sonstige Renovierungsarbeiten. Neben der Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Verausgabung steuermindernd geltend zu machen können sie unter bestimmten Voraussetzungen auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (vgl. Abschnitt B. IV.).

Sind im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme sowohl Arbeiten zur Schaffung eines betriebsbereiten Zustandes, zur Erweiterung des Gebäudes oder Maßnahmen, die über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen (wesentliche Verbesserung), als auch Erhaltungsarbeiten durchgeführt worden, sind die hierauf jeweils entfallenden Aufwendungen grundsätzlich - gegebenenfalls im Wege der Schätzung in Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufzuteilen, die mit den jeweiligen Aufwendungsarten im Zusammenhang stehen. Aufwendungen für ein Bündel von Einzelmaßnahmen, die für sich genommen teils Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, teils Erhaltungsaufwendungen darstellen, sind jedoch dann insgesamt als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten im sachlichen Zusammenhang stehen.

Die Frage, inwieweit sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder nur über einen längeren Zeitraum absetzbare Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorliegen, haben die Finanzämter zu entscheiden. Auf Antrag geht das Finanzamt jedoch von Erhaltungsaufwendungen aus, wenn der Aufwand für die Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) beträgt.

BesonderheitenDenkmalschutz gelten für Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Aufwendungen auch dann als nachträgliche Herstellungskosten zu behandeln, wenn es sich nach den zuvor genannten Kriterien an sich um Erhaltungsaufwendungen handeln würde. Voraussetzung hierfür ist es u. a., dass die Aufwendungen (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes 15% des Kaufpreises des Gebäudes (ohne Grundstückswert) übersteigen (so genannte 15%-Grenze). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die gesetzliche 15%-Grenze gilt für Baumaßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2003 begonnen worden ist. Alle Baumaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren vorgenommen werden, gelten hierfür als eine Maßnahme.